房地新知

都市更新是透過都市土地有計畫的再開發，達到復甦都市機能、改善居住環境、強化公共設施等目標，然一般都更常礙於產權複雜、戶數眾多、分配結果不盡理想等因素，導致更新事業推動困難、進度緩慢。 考量到老舊建築造成公共安全、環境衛生等面向問題日益擴大，為有效促成都市更新推動，針對符合特定條件之老舊房屋給予獎勵與補助，並放寬相關認定條件，提高誘因支持都市更新，同時能減少老舊建築之危害。

為保障兩造之權益使拍賣標的能以合理價格拍定，所有欲進行強制執行之不動產，於拍賣前皆需先行估價程序，因此於實務上，法院經常委託民間不動產估價師事務所出具估價報告書，以利底價之設定，鑑定價格雖非強制規定為底價，但在兩造無爭議情況下，多數會倚賴專業以鑑定價格為底價。

都市計畫屬地方政府權限，因此各地方政府皆訂有各自的容積移轉審查辦法。而臺北市即為我國首先委託不動產估價師評估容積代金之直轄市，其容積代金計算方式亦成為後續其他地方政府效仿之對象，例如新北市、桃園市及臺南市即採與臺北市相同之計算方式。

「容積移轉」依都市計畫容積移轉實施辦法第5條第2款之定義，係指一宗土地容積移轉至其他可建築土地供建築使用。 1997年我國為保存歷史建築，同時兼顧古蹟土地所有權人之財產權免於因過大限制造成損害，於「文化資產保存法」增訂第36條之1，明訂原依法可建築之基準容積受到限制部份得等值移轉至其他地區建築使用。 其換算方式規定於「古蹟土地容積移轉辦法」第8條之1：

「協議合建」及「權利變換」兩種進行模式，皆是由實施者協助地主將房屋重建，重建完畢後實施者可分回部分銷坪面積，以支應建築開發成本並獲取合理利潤。房屋重建後扣除實施者可分回的坪數，剩餘面積則分回地主。至於各地主之間應分配的面積比例如何決定，將因走「協議合建」或「權利變換」而異。