中泰估價

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2024.10.14

中泰雙十節九州員旅

上周的國慶日大家有出遊嗎?還是在家休息呢?

中泰估價的夥伴們一同到日本九州旅遊啦!!✈
本趟我們體驗了日本別府溫泉，走訪自然景觀豐富的由布院、金鱗湖，充滿復古情懷的港灣小鎮-門司港地區，福岡觀光勝地太宰府天滿宮⛩
最特別的是搭乘柳川人力遊船與萌熊電鐵，最後還參觀了日本三大名城之一的熊本城!!
五天四夜的行程精彩又滿足，唯一美中不足是....第三天的自由活動大家買得不夠盡興呢~
本次員旅夥伴們都吃飽喝足，好好地玩樂，感恩每位中泰估價的夥伴們圓滿了本次九州之旅
已開始期待與大家的下次旅行囉！

中泰不動產估價提供以下服務：
▪︎ 土地開發投資分析及顧問服務
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2024.10.04

一文看懂容積移轉代金

由於都市計畫屬地方政府權限，因此各地方政府皆訂有各自的容積移轉審查辦法。而臺北市即為我國首先委託不動產估價師評估容積代金之直轄市，其容積代金計算方式亦成為後續其他地方政府效仿之對象，例如新北市、桃園市及臺南市即採與臺北市相同之計算方式。
臺北市之容積代金係以「含容積移入之基地價格」扣除「未含容積移入之基地價格」，所得之差額即為容積代金金額，其概念係以邊際貢獻觀點評估容積移入帶來之價值增長。

相對於臺北市，臺中市則發展出以聯合貢獻觀點出發之計算公式，概念上即以移入容積價值占基地最高容積價值之比例計算容積代金。因此不動產估價師首先須評估該基地之上限容積價值，包含法定容積、20%獎勵容積及移入容積上限，第二步則乘上容積移轉上限面積占總容積上限面積之比例評估移入容積價值，最後再乘上折繳代金之比例，即可評估出容積代金金額。

然而，過往之研究顯示臺中市計算方式之結果較臺北市版本為高，引發許多開發者反彈，因此目前臺中市已開始研議改為與臺北市相同之計算公式。這樣的變更或許能使容積代金金額更能為開發者所接受，並有效促進容積代金制度的實施。

延伸閱讀：可至「最新消息」觀看文章
●什麼是「容積移轉」？容積移轉如何計算？
●5分鐘讀懂容積移轉實施辦法
●都更大小事！什麼房子都更機會高呢？產權複雜是什麼？台北市不動產估價師鐘少佑來解答！
●都更大小事！不動產估價師怎麼估算地主跟建商的分配比例？怎麼知道都更分配比例是否合理？(以公寓來看哪樓層價值最高)

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2024.10.04

5分鐘讀懂容積移轉實施辦法

「容積移轉」依都市計畫容積移轉實施辦法第5條第2款之定義，係指一宗土地容積移轉至其他可建築土地供建築使用。1997年我國為保存歷史建築，同時兼顧古蹟土地所有權人之財產權免於因過大限制造成損害，於「文化資產保存法」增訂第36條之1，明訂原依法可建築之基準容積受到限制部份得等值移轉至其他地區建築使用。其換算方式規定於「古蹟土地容積移轉辦法」第8條之1：
另一接受基地移入容積＝送出基地移出之容積未能完全使用部分ｘ（送出基地申請容積移轉至接受基地當期送出基地之毗鄰可建築土地平均公告土地現值／送出基地申請容積移轉至接受基地當期另一接受基地之公告土地現值）
至1999年，為解決因政府財政難以負擔而無法取得公共設施保留地問題，訂定「都市計畫容積移轉實施辦法」，將容積移轉送出基地範圍擴張至私有公保地。一方面政府得以無償取得公保地，紓解財政負擔；另一方面，土地使用長期遭受限制之土地所有權人亦能獲得補償。

依都市計畫容積移轉實施辦法之規定，送出基地申請移轉容積時，以移轉至同一主要計畫地區範圍內之其他可建築用地建築使用為限（第7條第1項前段）。舉例而言，若送出基地位於三重都市計畫區內，其容積僅能移轉至三重都市計畫區範圍內之土地，不得移轉至林口、淡水等區域。而臺北市因皆位於同一主要計畫區內，故臺北市內範圍之土地皆可自由移轉至各行政區。
至於容積移轉換算方式則規定於同辦法第9條，主要係以公告土地現值為基礎計算：
接受基地移入之容積＝送出基地之土地面積ｘ（申請容積移轉當期送出基地之公告土地現值／申請容積移轉當期接受基地之公告土地現值）ｘ接受基地之容積率
然而，容積移轉實施至今飽受許多批評與困難，例如接受基地區域生活品質下降、投機者可從中獲取暴利、交易成本過高等，政府遂參考美國發展權銀行之概念實施容積代金，也就是由政府收取容積代金並出售容積，再另行編列預算購買公保地。

在此過程中，不動產估價師扮演了關鍵角色。他們評估接受基地因容積移轉所增加的市場價值，確保每一筆容積移轉的合法性和效益最大化。

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●什麼是「容積移轉」？容積移轉如何計算？
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2024.09.27

年度盛事-消基會2024不動產高峰論壇

一年一度的不動產消費盛事圓滿結束！
今年討論三大議題：
☑️社會住宅與包租代管
☑️驗屋標準的共識及建議執行的方式
☑️房屋公設比合理性及虛坪改革

不動產估價師鐘少佑受邀擔任不動產高峰會與談人，站在估價師角度與大家討論近期熱議話題-房屋公設比與虛坪改革！
本次論壇有提供完整線上回播，歡迎有興趣的夥伴收看喔！
◆簡報大綱◆
▹國內目前計價方式
▹公設計價方式相關研究
▹影響不動產價格個別因素解析
▹論壇連結：
https://www.youtube.com/live/d9SOWI_E-Bw?si=tOyiYm5MsJWMp05u

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【中泰不動產估價師聯合事務所】
地址：臺北市中山區南京東路二段71號7樓
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2024.09.09

不動產估價師事務所帶你快速了解-建蔽率、容積率是什麼！

1.「建蔽率」是什麼？「容積率」又為何？
●建蔽率指建築物在基地上最大投影面積與基地面積的比率，又稱「建築覆蓋率」，簡單而言，指的是一塊土地上，建築物能夠蓋多少面積。其目的是為了達到建物平面管制。不動產估價事務所會在土地規劃時詳細計算建蔽率，以確保符合當地的都市計畫規範。
建蔽率計算方式如下：
建蔽率＝建築面積 ÷ 基地面積

●容積率指基地內建築物容積樓地板面積與基地面積的比率，簡單而言，指的是一塊土地上，建築物能夠蓋多少層樓。其目的是為了控制都市發展並平衡人口密度，屬立體管制。
容積率計算方式如下：
容積率＝容積樓地板面積 ÷ 基地面積

計算案例：有一土地面積為100 坪，規定建蔽率45%，容積率225%，建築設計規劃如下：
建築面積＝ 100 × 45% ＝ 45坪
容積面積＝ 100 × 225% ＝ 225坪
針對建蔽率與容積率的管制，不動產估價師事務所會依據土地的使用分區進行精確評估。於每塊土地都會依據其被劃分之使用分區而有別，不同使用分區有相異之規定且各縣市規範略有差異，詳細規定須查當地都市計畫與細計之規範。

2.建蔽率、容積率之影響
建蔽率、容積率從上述定義與解釋，可以發現土地可以規劃出的建築量體與其息息相關，於單筆土地上會限制其供給量體，於區域則會影響都市發展、人口密度及公共設施規劃，因此容積率、建蔽率的管制可說是規劃都市發展的重要措施。
不動產估價事務所常需要在進行土地估價（土地鑑價）時考慮這些因素，以準確反映土地的真實價值。建蔽率、容積率直接影響開發量體之形塑，因此無論在土地開發、都市更新權利變換、容積移轉等土地相關議題上，倘涉及土地估價(土地鑑價)方面，將大大影響不動產估價師對土地價格之認定。專業的不動產估價師事務所，會詳細評估這些要素以提供準確的估價報告。

3.＜補充＞實際容積≠法定容積？超過一定是違建？免計容積、獎勵容積之介紹！
容積的計算其實不完全是所有樓地板面積都計入，實際容積與法定容積之間存在差異，超出部分之容積不全然是違建，更常是屬「免計容積」、「獎勵容積」的類型。這些因素也會影響不動產估價師在進行房屋鑑價或土地鑑價時的判斷。
免計容積是指為鼓勵建商為民眾規劃、提供現代化設施，提升居住環境品質，於《建築技術規則》中規定相關得不計入容積計算之項目，例如：雨遮、露臺、陽台、梯廳、機電設備空間等等（其中雨遮、露臺依據現行登記法規不予登記）；而為了加速達成政策目標，例如增加優化公共設施、鼓勵都市更新推動等等，在符合特定條件下政府給予的額外容積，就稱獎勵容積。免計容積與獎勵容積獨立於法定容積，因此實際容積為三者之加總。

延伸閱讀：可至「最新消息」觀看文章
什麼是「容積移轉」？容積移轉如何計算？

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2024.08.30

理財周刊1252期-解碼房市

近期因為地震，危老都更又成為熱門話題!!
解碼房市本期討論到震災後都更危老的迫切性，還有臺北市推出的都更八箭及新北市喊出的都更三箭等議題，中泰估價- 鐘少佑所長也在本期談及權利變換關乎都更後的權值。
本期內容充實，非常推薦大家詳細閱讀！

【中泰不動產估價師事務所】由台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑帶領

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2024.08.21

解析都更危老重點Part 4！房子有重新裝潢，室內屋況比隔壁好，會增加都更權利變換前的權利價值？違建可以參與權利變換嗎? 專業不動產估價師來解答！

(1)房屋曾重新裝潢，室內屋況比隔壁好，是否會增加都更權利變換前的權利價值？
不動產估價師解析，都更的本質是將房屋拆除重建，裝潢對都更案本身並沒有貢獻，並不影響最終的房屋鑑價結果。故通案而言估價師事務所針對建物室內皆以一般屋況來評估權利價格。

(2)更新單元內只有房子沒有土地的合法建物所有權人，權利價值如何估價？如何參與權利變換？
合法建物所有權人在都市更新權利變換的過程中，也是屬於權利變換關係人，依法可參與都市更新。惟其權利關係之找補，依都市更新條例第60條規定，由土地所有權人及合法建物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前，自行協議處理。若協議不成，實務上係由實施者委託不動產估價師，考量合法建物所有權人具有建物成本價值和土地使用權價值，以此為基礎評估其更新前合理權利價值。

(3) 違建可以參與權利變換嗎?
頂樓非法增建、地面層法定空地增建等，權利變換估價過程中無法將違建納入評估，因前述違建對於獎勵值的申請和權利分配沒有貢獻，然而這可能造成原先使用違建的地主因分回面積將少於更新前使用面積，降低其參與都更意願；惟根據都市更新條例第57條，實施者仍會給予違建戶拆遷補償費，而拆補費也會納入共同負擔，詳各地方政府發布之都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表。

拆遷補償費由實施者委託專業的不動產估價師事務所評估，確保拆遷補償的公平性。不動產估價師-鐘少佑提醒，拆遷補償費是針對殘餘價值進行評估，後續的都更進行，原屋主仍需另外負擔拆除費用。

不動產估價師特別提醒，參與都更權利變換的地主們應當全面考慮不動產估價相關因素，選擇合適的不動產估價師事務所，並依循正確程序，保障自己的權益。

閱讀詳細內容歡迎到：台灣不動產專家網-都更危老大解密鐘少佑 #台灣不動產專家網 #鐘少佑 #毛惠玲 https://www.youtube.com/watch?v=JDthGEs4IJQ

延伸閱讀：可至「最新消息」觀看文章
●解析都更危老重點Part 1！都市更新和危老重建是什麼?專業估價師為您解答
●解析都更危老重點Part 2！不動產估價師在都市更新和危老重建中能做什麼呢?估價師又是如何估算出房地分配的？
●解析都更危老重點Part 3！都更能否一坪換一坪? 四樓房價一定是整棟樓最低嗎? 地主們都想知道的，專業不動產估價師跟您一起探討！

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2024.08.21

解析都更危老重點Part 3！都更能否一坪換一坪? 四樓房價一定是整棟樓最低嗎? 地主們都想知道的，專業不動產估價師跟您一起探討！

(1) 都市更新是否能夠一坪換一坪？
大多數地主都有這樣的期待──參與更新能達成室內面積的一坪換一坪，或至少產權面積的一坪換一坪。不動產估價師-鐘少佑提到，以權利變換為例，地主能分回多少權利價值，取決於更新後的房價高低，以及實施者在全案投入的相關成本。
換句話說，在高房價、高地價的個案上，比較有機會達成地主一坪換一坪的期待！但在地主與地主之間，也會因水平與垂直條件之個別差異，影響土地所有權人分配的結果。此時，專業估價師事務所的角色顯得尤其重要，因為有經驗的不動產估價師可確保都更權利變換分配比例的公平性。

此外，如更新前係老舊公寓，其權狀面積多為實際可使用之坪數，相較於更新後新建物公設比動輒33%起跳，想要達到室內一坪換一坪，又將增加許多難度。

(2)我和其他所有權人面積相同，為何價格不同？

(一) 土地條件差異
Q：我的土地面積占全區的10%，為什麼權利價值只有8%?
A：土地價值並非完全依面積大小決定，影響土地價值之個別因素，尚包括土地使用分區、容積率、臨路條件、地形、位置、面寬…等，都會影響價值評估結果。因此，土地鑑價、土地價值的評估應由專業的不動產估價師進行。

Q：我的公告土地現值比較高，為什麼評估單價沒有比較高?
A：公告土地現值主要是課稅用途，與市價沒有絕對關聯性，公部門以區段地價或是繁榮街道之路線價之大量估價方式，進行評估，無法反映每一塊土地個別條件之差異。而都市更新權利變換下，不動產估價師則會依照每塊土地的個別條件差異做細緻考慮，較能客觀反映各個宗地間的價格差異，性質上屬個別估價。

(二) 建物條件差異
Q：我和鄰居建物面積都一樣，為什麼我的價格比較低?
A：可能原因如土地持份面積不同，或是個別因素如樓層、採光、商效、視野、邊間、臨路條件等差異，造成建坪單價的影響。

Q：一樓價格和樓上價差怎麼決定？
A：一樓房屋單價與樓上層房屋單價沒有絕對關聯性，有些現況是店面使用，具有較強的商業效益，有些可能位於不具商效的巷弄內作為住家使用，因為不用爬樓梯，具易達性之優勢，因此一樓與樓上價差應視不同個案而異。這些都是不動產估價師在房屋鑑價時會全面考量的內容。

Q：四樓的房價一定是整棟樓最低的嗎？
A：檢視實價登錄新成屋和預售屋的成交案例，四樓的價格不盡然是全棟最低樓層，究其原因低樓層可能會有吵雜和採光的問題；而購屋族群年輕化，對於四的諧音禁忌越來越少，也可能是其中原因之一。各種面向的市場動態都是不動產估價師事務所在進行土地鑑價/房地產估價時，會密切追蹤評估的點。

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延伸閱讀：可至「最新消息」觀看文章
●解析都更危老重點Part 1！都市更新和危老重建是什麼?專業估價師為您解答
●解析都更危老重點Part 2！不動產估價師在都市更新和危老重建中能做什麼呢?估價師又是如何估算出房地分配的？
●何謂都更權利變換?

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2024.08.15

都市更新！不動產估價專家：協議合建V.S.權利變換應該怎麼選？

不論最終走向何種模式，不動產估價師事務所所長鐘少佑建議地主可以先行試算協議合建和權利變換兩種模式下能分回的比例，並強烈建議和實施者簽「擇優條款」，未來從兩者之中挑選最有利的，如此最能夠保障地主權益。

在都更案當中，若建商基於想在前期快速整合等想法，提供地主比權利變換更優的條件，則優先爭取都更範圍內全體地主的同意走協議合建，否則將走權利變換；惟若取得80%地主同意協議合建，也可依據《都市更新條例》第44條，就同意部分採取協議合建，其餘部分走權利變換。而在危老案當中，因為須取得100%地主的同意，一般皆以協議合建的方式進行。當涉及權利變換而須不動產估價和土地鑑價時，地主需要了解協議合建和權利變換兩者分配比例的差異。經由不動產估價師事務所進行精確的估價，能夠確保所有地主獲得公平的分配。

不論是協議合建或權利變換，分配比例並非直接與面積有關，而是與因個別因素差異（如臨路、角間、採光等）影響的房地產估價結果（房地價格）有直接的關聯性。此外，雖然不同地段之土地價格不同，但實施者所要花費的費用(建材、人工、鋼筋)差異不大，故地主持有的土地價值越高，分配回地主的比例也理應較高。

鐘少佑估價師提醒，在這類都市更新案中，了解不動產估價事務所提供的服務至關重要，會直接影響到地主最終能獲得的利益。地主應該積極參與估價過程、與不動產估價師合作，確保自己的權益得到最大保障。

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●都市更新！土地所有權人必讀！協議合建與權利變換的利弊分析

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2024.08.15

都市更新！土地所有權人必讀！協議合建與權利變換的利弊分析

「協議合建」及「權利變換」兩種進行模式，皆是由實施者協助地主將房屋重建，重建完畢後實施者可分回部分銷坪面積，以支應建築開發成本並獲取合理利潤。房屋重建後扣除實施者可分回的坪數，剩餘面積則分回地主。至於各地主之間應分配的面積比例如何決定，將因走「協議合建」或「權利變換」而異。

「協議合建」是由地主和實施者自行協商分配比例並簽合建同意書，包含實施者和地主間的分回比例，以及地主之間的分配比例，皆可彈性協商；而「權利變換」則交由專業客觀的不動產估價師事務所(不動產估價師)-客觀第三人，計算所有權人及權利變換關係人都更前後的總權利價值，扣除實施者依法提列的開發成本（即共同負擔）後，將剩餘價值在各地主間進行分配。「權利變換」的過程需要進行詳細的房屋鑑價和土地鑑價，以確保各地主獲得的面積比例與其財產價值相符。

關於利弊權衡，「協議合建」屬於私權契約範疇，故免經政府審議，保有較大的彈性，只要實施者和各地主之間談好，就可以依照自行協議的比例進行分配；然而坊間協議合建分配條件多樣，且合建契約保障權利範圍如租金補貼、搬家費、建物殘餘價值、稅賦減免及分攤等皆有不同，不動產估價師建議參與都更時多加留意自身權利。

而「權利變換」須經過政府審議，實施者提列的共同負擔須經過政府檢視，且地主間的分配比例全權交由公正的不動產估價師(不動產估價師事務所)
，依據更新前個別因素的差異估出的價值比例，在地主間進行分配，對地主而言較有公正客觀的依據。此外，權利變換機制屬於多數決，迅行劃定僅需50%土地所有權人同意即可報核都更，公劃地區門檻為75%、自劃地區為80%，門檻明確且公開透明；惟實施者和地主之間協調的彈性較協議合建少。整體而言，精確的房地產估價將有助於保障土地所有權人的權益。

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2024.07.29

解析都更危老重點Part 2！不動產估價師在都市更新和危老重建中能做什麼呢?估價師又是如何估算出房地分配的？

1.都更危老為什麼要找估價師？其在都市更新權利變換作業中扮演何種角色？

都更危老重建需要由專業、公正、客觀的第三人，來評估每位住戶之間的權利價值比例差異，這正是估價師的角色。不動產估價技術規則、中華民國不動產估價師全聯會-四號、六號公報的制定，皆確保估價作業的公正客觀。而不動產估價師法第16條，律定估價師應遵守誠實信用原則，不得有不正當行為或違反或廢弛其業務上應盡的義務。若估價師違反上述規定致委託人或利害關係人受有損害者，應負損害賠償責任。
都更危老案估價師的選定，依據都更條例第50條，權利變換價格須由三家估價師查估，原則由實施者和地主共同指定估價師事務所。遇實施者和地主無法共同指定時，也可從各縣市政府的建議業者名單中抽選。

2.都市更新「權利變換」重要的考量因素有什麼？估價師如何估算出房地分配？

台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑整理以下幾點考量因素:
A.更新前各宗土地價值評估需考量因素
(1)土地臨主要道路、次要道路、是否為裡地等
(2)容積率(越高越好)
(3)地形(近似矩形最好)
(4)開發適宜性、面寬(面積越大越好開發)
(5)臨路數(越多則通行越方便)
(6)是否為角地或關鍵位置
(7)商業效益優劣
(8)有無景觀差異(面河、學校、公園等永久景觀)

B.更新前後房屋價值評估需考量什麼因素？
(1)樓層高低
(2)面積大小
(3)通風採光
(4)視野
(5)車道戶(離車道近，單價較低)
(6)是否有轉管(可能須裝潢降低天花板以隱藏，單價較低)
(7)是否近中繼機房(離中繼機房近，單價較低)
(8)梁柱位置(風水因素)
中泰估價所長鐘少佑估價師說明，比較上述各宗地個別因素差異，估算出所有權人之間權利價值比例，扣掉實施者提列的成本和利潤(即共同負擔比)後，即以此為基礎進行各所有權人間的房地分配。

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2024.07.24

解析都更危老重點Part 1！都市更新和危老重建是什麼?專業估價師為您解答

1.都市更新和危老重建的目的
依據統計，全台老舊建物恐在今年破500萬戶，為了保障人民的居住安全，將老舊建物重新整建刻不容緩。都更危老重建提供公正的制度供依循，是保障人民生命財產安全最重要的途徑之一。

2.都市危老重建後「房地分配方式」?
估價師鐘少佑說明，主要可分為「傳統協議合建」及「都市更新權利變換」兩類，其皆非單純以房地坪數為分配基礎：
「傳統協議合建」需取得全部所有權人的同意，並由地主和建商進行協商，依各地主土地面積與和建商協議的分配比例進行分配，免經政府審議。
「都市更新權利變換」是由專業客觀第三人—不動產估價師計算所有權人更新單元都更前後房地價值，再扣除實施者提列的共同負擔費用比例，依據權利變換關係人更新前權利價值比例來進行分配，須經政府審議。
另外，還有「自地自建（委建）」的方式，由地主自行出資興建（所有地主同意出錢或融資），房地將全數分回給地主，但地主須自行處理工程發包作業，負擔較大。

3.協議合建和權利變換該選哪一個？
不動產估價師鐘少佑表示，建議地主簽擇優條款，未來從協議合建和權利變換兩者之中挑選最有利的。
「傳統協議合建」由地主與實施者簽合建同意書，房地分配比例決定與房地價格有直接的關聯性。雖然不同地段之土地價格不同，但實施者所要花費的費用(建材、人工、鋼筋)差異不大，故地主持有的土地價值越高，分配回地主的比例理應較高。
「都市更新權利變換」由專業不動產估價師估出更新後的總權利價值，再扣除實施者提列其所需要花費的成本及利潤（即共同負擔比），剩下即為地主可以分回的價值，再依據估價師依據更新前個別因素的差異估出的價值比例，在地主間進行分配。
倘出現傳統合建條件比權利變換之分配結果更優渥還好的情形，可能是實施者對房價較為樂觀，願意分回給地主比較高的面積，又或者是期望在協議前期就獲得地主們的同意。但不動產估價師也提醒地主需多方面分配面積之外的權益，如建物殘餘價值、租金補貼、稅賦優惠等議題。

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【都更大小事！都更怎麼談最有利？都更遇釘子戶還可以繼續推進嗎？】
【都更大小事！不動產估價師怎麼估算地主跟建商的分配比例？】

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2024.07.01

買房看房怎麼做？！房屋鑑價估價師帶你抓住三大重點，才能當機立斷買下適合你的好物件

台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑表示，買房要考慮三個重點：
1. 價位
2. 地點
3. 產品類型
專精各類房屋鑑價、不動產鑑定的估價師也建議年輕人，有機會要多看房，累積看房經驗，才能當機立斷買下適合自己的好物件。
鐘少佑估價師表示，談到價位，年輕人買房要衡量收入有多少，是否為雙薪家庭，每個人負擔能力有別，開銷也不同，應綜合考慮能夠負擔的房貸。
此外鐘少佑提到，也可留意政策優惠，像是目前政府推出的新青安房貸，先不論寬限期，以40年房貸來看，可大幅降低買房負擔，或是有機會負擔更高價位的物件。

其次，要考慮的是地點，鐘少佑表示，俗話說理想的工作是「錢多、事少、離家近」，工作地點離家近，牽涉到上班時間如何掌握，以及閒暇時間有多少彈性，在買房時記得納入考慮因素。
不過年輕人工作地點不可能一輩子不換，鐘少佑建議，在考慮區位時，也要將未來換工作的可能性考量進去，盡可能選擇市中心，或靠近捷運站周邊等。
除了工作地點外，鐘少佑估價師指出，現代人買房也常會考量，避免離原生家庭太遠，尤其有小孩的雙薪家庭，常會請父母幫忙照顧小孩，或是考慮到未來父母年紀漸長後，能夠就近照顧，因此在挑選房屋區位時要特別留意。

最後則是產品類型，要選擇公寓、新成屋、預售屋或華廈？
估價師鐘少佑表示，首先還是要回歸到預算考量，另外就是思考對於使用空間、公共設施、安全性等需求面向來評估。
舉例來說，就安全性而言，近期在403大地震後，外界更關注建物安全，鐘少佑指出，921地震前後是一個分水嶺，在921後的建物，耐震要求可能更高，安全性相對更高。

估價師鐘少佑也提醒，年輕人在買房時除了考慮自住需求，也可從置產角度思考；另外他建議，儘管還買不起房，有機會也可以多看房子，累積經驗值，若只看過兩、三間房子，遇到價位、區位都符合需求的物件時，卻不敢做決定，原因就是看得不夠多，導致錯失機會，就相當可惜。

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不動產估價師教戰！哪些條件是房子的加分項目，又有哪些是會減損價值的呢？
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2024.06.18

都更大小事！都更怎麼談最有利？都更遇釘子戶還可以繼續推進嗎？不動產估價師來解答！

A:過去常聽到建商提出的一坪換一坪，是室內一坪換一坪，還是權狀一坪換一坪呢?
坊間室內一坪換一坪、權狀一坪換一坪皆為常見情形，需釐清、確認的是，室內(更新前)指的是主建物、專有部分(公寓室內可能等於權狀)，換一「坪」的坪指的是更後的主建物、專有部分抑或者權狀面積。
為了在都更談判中獲得更有利的條件，居民可透過自行蒐集土地價值、建設成本或者聯合談判的方式等等，增加自身談判籌碼、獲取更有利的條件。

B:
大家俗稱的釘子戶，應正名「不同意戶」，他們基於對房子的情感因素、不信任建商等原因而不同意都更。
當不同意戶不願意搬離，無法達成共識時，都更案可能會陷入僵局，這時建商可能會透過提高補償金、提供其他房屋等方式嘗試解決問題。
但都更案中是多數決機制，跟危老不同，都更基地相對大一點，遇到不同意的狀況是可以用法令來處理，在臺北市都更案中8成通過是最低門檻，而送都更後，大部分到核定時都能達90%以上的同意。

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什麼是「容積移轉」？容積移轉如何計算？
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2024.06.18

都更大小事！不動產估價師怎麼估算地主跟建商的分配比例？怎麼知道都更分配比例是否合理？(以公寓來看哪樓層價值最高)

以權利變換估價而言，都更的分配大致上分為三個層次:
第一層次為「地主」與「建商」之間分配比例(七三分、六四分、五五分)：]估價單位首先依更新單元未來新建物樓地板、車位、更新後房價為基礎，推估更新後的總銷售金額和房屋鑑價，成本則以都更的共同負擔提列標準提列之共同負擔費用為準；其中共同負擔比例為「共同負擔費用/總銷售金額」(建商分配比例)、地主分配比例則為「1-共同負擔比例」。

第二層次為「地主」間的權利價值比例：土地具有平面的價差，因此要根據不同條件做分算。

第三層次為「建物立體化」的權利價值比例：土地上有區分建物時，需以不同樓層(立體)建物條件差異為基礎，由平面地價(總和)進一步分算立體權利價值分配差異。

一般住宅效益的公寓(無電梯)，1樓多半為最高值，增建違建，原則依不動產估價技術規則規範不予評估(僅評估合法部分)，但違建在都更中能獲得拆遷補償費用，因此分配仍比一般住戶(相同條件無違章)來的高。

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2024.06.17

都更大小事！什麼房子都更機會高呢？產權複雜是什麼？台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑來解答！

1. 搶老房等都更，讓房屋價值翻倍？什麼樣的房子被都更的機會比較高呢？
A:
影響都更與危老推動的關鍵因素在於地段，房地產估價中，當地段房價與造價達一定成數，都更推動較為順利，雙北都更領先其他縣市即因就房價多已達一定門檻。
其次為位置與產權，不動產估價師事務所指出房子相對位置臨主要道路、巷弄內，產權的單一或複雜都是影響都更效益重要因素，在經綜合評估條件與效益關係後，才能決定是否適合進行都更。

2. 產權的狀況怎麼樣才算複雜呢?
A:
相對單純的狀況例如:公寓(1~4樓)各樓層建物分別由4個人持有，，土地由4個人各1/4均等持分，這在不動產估價案例比較常見。
較複雜的像是，公寓(1~4樓)，其中各樓層建物分別由4個人持有，但土地只有三個人所有，代表有一人只有建物沒有土地，這種狀況下只有建物的所有權人可能就不願參與都更，因為現況他可以跟其他三人有同等權利使用，而都更後他被分配到的比例相對會比其他三位有土地的人少，就會涉及權利變換了。
另一狀況是法定空地單獨持有，早期因住戶多半不願持有法空，建商即將法空分割自持；但隨時間推移地價上升，參與都更後發現法定空地一樣可參與都市更新的分配，就會延伸到容積移轉的部分，造成原住戶感覺不公平進一步增加都更推行的難度。

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2024.06.13

不動產估價師教戰！不動產估價方法有哪些?

不動產估價方法大致分為三種:1.比較法2.成本法3.收益法

依不動產估價技術規則規範，進行房屋鑑價作業時，原則需採兩種以上估價方法，在各類型產品中，以比較法最為廣泛使用
比較法:找到替代性高的標的，搜尋與估算標的最接近的物件，比較法有四大項調整重點，會影響價格。
1.價格日期: 不同時間點價格水準通常會不一樣，因此要搜尋類似價格時要挑時間較相近的。
2.情況因素:特殊狀況(親屬間買賣、債務抵償之交易、急買急賣)
3.區域因素:區域相同但小環境不同，價格也會有所差異，因此要分析平均房價落差後再進行調整
4.個別因素:像是樓層差距、建材、基地大小

土地估價最常使用的估價方法是土地開發分析法(成本法一環):需考慮未來創造的效益。

還有另一種估價的方法是收益法:多適用於收益型產品，例如店面、辦公、商場、高爾夫球場等，投資目的是為長期收益，因此要評估租金、投報率等等，回推收益法價格。

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2024.06.13

不動產估價師教戰！哪些條件是房子的加分項目，又有哪些是會減損價值的呢？

Q: 在進行房屋鑑價時，以估價師的角度來看，房子有哪些條件是加分項目，有哪些條件是扣分會減損價值的？

A:以不動產估價師角度來看其實單看項目差異不大，只是我們會將這些項目量化。
外部項:
●迎毗設施:公園、綠地、學校、便利商店，會是外部加分項
●嫌惡設施:殯儀館、垃圾掩埋、變電所，是外部扣分項目
加分扣分需要再蒐集相關資訊，再看對房價影響的敏感程度，估價方法裡會針對各項一一檢視
內部項:
●風水問題:坐北朝南、日照長度，另外還有壁刀、屋型不正、路衝，會影響居住人心情的也會在估價上注意到
●舊房子:管線問題、安全性、瑕疵、海砂屋
●新房子:漏水瑕疵
內部臨壁:二樓低樓層可能會有停車坡道出入、機械車位聲音，對房屋鑑價來說也可能會下修價格
建商品牌:估價不會針對建商品牌做出分析比較，但經驗而言，大型品牌的選址、基地規模有一定規摸水準；不動產估價考量的為建材品質:綠智慧建築、耐震建築、綠建築標章，是否高於一般市場水準。

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2024.06.05

2024年6月號住展雜誌

本期封面:大遷徙時代-全台潛力開發區總整理

鐘少佑所長談傳統產業聚落資產活化：
「老舊廠區多位於偏郊區段的老舊社區，且附近多有小型加工廠聚集，
台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑認為，若單一廠區面積夠大，
或有多廠群聚效益，一旦攜手合作共同開發，對於未來周遭公共建設、生活機能及居住品質等，都有一定規模的影響力，開發價值越高，『如果幅員不大，或僅單一廠區，即使開發對於該區房市發展影響也相當有限。』」

更多詳細內容都在【住展雜誌2024年6月號】
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2024.06.01

第一屆建研盃三對三籃球鬥牛賽

中泰估價由鐘少佑所長帶領，首次組隊參與籃球賽~
精心訂製了中泰專屬球衣，果然不負眾望抱回了季軍獎盃！
築研所這次共組了四隊參賽，大家以球會友~度過青春滿滿的上午
感謝建研會卓越鐵人隊城市地產科技等各單位舉辦本次的比賽！
期待下次再凝聚團隊力量，與大家來場友誼的較量，展現健康活力~~

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2024.05.31

無人機技術應用於現地勘查作業

中泰估價團隊持續精進！
不僅提昇專業領域水準，中泰在硬體設備也更上層樓，提升對勘估標的使用現況的掌握程度
面對不臨路或難以抵達之標的，中泰導入無人機技術，拍攝勘估標的現場照片
確保獲得及時又精準的第一手資料，輔助所內的估價作業！
希望新設備能夠突破困境、提升效率，提供更全面且專業的服務~

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2024.05.27

築研所放鬆趣露營!!

一年一度的國內員工旅遊來啦!!
上周中泰估價的同仁跟著築研所一起到宜蘭體驗懶人露營
露營的晚餐當然少不了豪華烤肉及大火鍋囉
大家分工合作、吃吃喝喝，享受著美食、互相交流，展現卓越的合作與無與倫比的凝聚力。
透過這次員工旅遊讓大家踏出辦公室及大都市，好好放鬆，投入大自然的懷抱中，
與築研所的大家建立起更牢固的情感連結。
感謝每位成員讓員旅順利且美好的落幕，為築研所的回憶錄裡添上一筆
期待未來在工作中繼續攜手合作，走遍各個角落!!

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2024.05.06

2024台北101垂直馬拉松世界冠軍賽

上週六中泰估價的同仁一同參加一年一度的台北101垂直馬拉松賽事，
挑戰91層樓、2046階樓梯、垂直上升390公尺。
同仁們突破自我登上臺灣第一高樓101~~
完賽後的美景及成就感絕對是無可取代的！
期許中泰估價業績同樣蒸蒸日上。
#台北101垂直馬拉松 #101登高#做自己的冠軍#勇敢邁向高峰

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2024.05.03

什麼是「容積移轉」？容積移轉如何計算？

Q：什麼是容積移轉？
容積移轉是指將原屬於一土地之可建築容積移轉至另一可建築土地建築使用。

送出基地資格：
1. 私有都市計畫公共設施保留地
2. 有藝術、歷史保存價值的建物(古蹟)所定著之土地
3. 作公共開放空間使用之可建築土地

接受基地資格：限於和送出基地同一主要計畫範圍內其他可建築土地

容積移轉的目的：
1. 保存並維護具價值的建築物
2. 維護並補償地主權益，避免土地上有文化資產之地主的開發權益犧牲
3. 透過容積移轉，使可建築容積移轉至另一可建築土地建築使用，舒緩政府財政負擔。
------------
Q：容積移轉如何計算？
容積移轉換算公式會因送出基地的性質不同，而有不同公式
1. 送出基地屬公共設施保留地:
接受基地移入之容積＝
送出基地之土地面積 ×（申請容積移轉當期送出基地的公告土地現值／申請容積移轉當期接受基地的公告土地現值）× 接受基地的容積率
2. 送出基地屬有保存價值建物定著之土地者:
接受基地移入容積＝
送出基地之土地面積ｘ（申請容積移轉當期送出基地的公告土地現值／申請容積移轉當期接受基地的公告土地現值）ｘ接受基地的容積率ｘ〔 1 －（送出基地現已建築的容積／送出基地的基準容積）〕

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2024.05.03

何謂都更權利變換?

Q：都更中的權利變換意思?
都市更新中權利變換係指更新單元內之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、實施者或與實施者協議出資之人，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值比率及提供資金額度，分配更新後土地、建築物或權利金。
簡單來說，透過估價的方式，將地主擁有的地及建商的投入的錢換算成權利價值，計算各自所占比率，並將更新完成的總價值，扣掉「共同負擔」後，地主再依更新前的價值比率去分配。
----------
Q：怎麼選定估價師?
權利變換計畫取得大多數權利人之同意即可實施，其更新前後價值之認定由實施者與全體土地所有權人共同指定專業估價者；無法共同指定時，由實施者指定一家，其餘二家由實施者自本市專業估價者建議名單中，以公開、隨機方式選任之，其擬訂時程應於都市更新事業計畫核定發布實施後擬訂，必要時得與都市更新事業計畫一併辦理。

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2023.04.01

中泰現身2023年4月號 {住展雜誌}！

中泰登上住展雜誌啦！本期封面故事：史上最大退休潮來襲—高齡安居新攻略。以消費者導向介紹銀髮宅、高年住宅政策、長者購屋指南、都更老屋整建等等，提供眾多有益資訊。關於都更權利變換、合建分配更是中泰專精的服務項目！！非常推薦大家閱讀本次主題內容。

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2023.02.02

中泰估價兩周歲生日！！

✴中泰成立兩週年啦✴
雖然成立的時間不長，但由資深估價師-鐘少佑所帶領的團隊，默契及成績卻好像已經一起走過了無數個歲月！
夥伴們也彼此密不可分，成為了中泰重要的支柱
感謝築研所夥伴、家屬們的參與跟祝福，一起與中泰慶祝這個重要的日子！
也感謝各位的信任，一路陪伴中泰不動產估價師事務所成長茁壯~
期許未來中泰為各位帶來更優質更多元的服務
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2022.11.19

2022黑馬半程馬拉松

中泰不動產估價師事務所跑起來囉！！
上週天氣宜人的周六下午，所內估價師們及各部門同仁相約一同參加了黑馬賽事
對許多同仁來說都是首次挑戰，過程中感到路程遙遠、艱辛，但大家依舊堅持努力，最終順利完成賽事！！
為夥伴們感到驕傲
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2022.11.08

賀！中泰估價獲頒-教育部體育署「111年運動企業認證」

獲獎企業推動職場運動風氣、提供運動環境、定期舉辦或補助參與活動。
中泰雖規模不大，但所長－鐘少佑仍持續努力塑造運動環境及企業文化，優先照顧同仁健康，提供專業估價的同時也築起樂活的工作環境。
期許中泰估價榮獲運動企業認證後繼續保持活力衝勁，體力就彰顯著我們的戰鬥力！

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2021.02.02

中泰估價團隊服務多角化再創佳績

中泰估價擁有專業的資深估價師，專精於資產重估、危老估價、銀行擔保、法院訴訟、土地徵收、變價分割、土地開發投資分析、顧問服務、容積代金、容積移轉、都更權利變換、繼承財產分配之估價等，累積估價金額81,002億元；累積估價件數1,359件；服務項目多達近20項。
中泰不動產估價師事務所多角化的服務、並持續精進，建立全方位優質團隊。
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2021.10.14

《2021不動產高峰論壇》分享「如何挑選屋有所值的好房」

本所所長/估價師-鐘少佑參與《2021不動產高峰論壇》分享「如何挑選屋有所值的好房」，15分鐘快速讓消費者了解從估價師的角度看不動產： ◎掌握合理市場行情，不買貴 ◎了解影響不動產價格因素，不踩雷 ◎留意房屋潛在價值，屋超所值。

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2021.07.24

賀! 本所鐘少佑所長當選台北市不動產估價師公會第七屆理事長

中泰不動產估價師事務所-所長鐘少佑，擁有資深估價經歷，獲選第七屆台北市不動產估價師公會理事長。
感謝各屆理事長及估價師前輩、同仁，攜手打造共好的產業生態。

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2021.04.15

四業強強聯手！「築研所」打造建築內外思維全方位平台解決方案

買厝/推世代行銷公司、簡忠新建築事務所、中泰估價聯合事務所、法禹法律事務所，今(13)日共同宣布成立「築研所」，兼顧建築內外思維，從土地買賣常聽到的「建蔽率」及「容積率」到都市更新之重建、整建及維護等，全方位平台提供各類解決方案，成業界創舉。

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