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2025.01.17
不動產估價的三大方法
不動產估價的目的是為了確定不動產市場價值，可做為交易買賣參考、銀行抵押貸款價值、企業資產價值證明等用途。常見的估價三大方法分別為比較法、收益法和成本法，每種方法適用於不同情境。以下將介紹這三種方法的核心概念、操作方式及各自優勢。

1.比較法
「比較法」是以市場交易為基礎，透過比較類似不動產的成交行情，推估勘估標的不動產的價格。此方法假設市場中類似不動產的價格具有參考性，並基於近期成交的交易數據，考量房價指數的成長趨勢，以及比較標的與勘估標的之間的差異（如交通運輸、生活機能、建築面積、樓層、屋齡等），進行價格調整。
比較法依賴實際交易數據，反應市場交易變化，具說服力；然而若勘估標的附近成交案例稀缺，可嘗試其他估價方法。

2. 收益法
「收益法」是以投資收益為基礎，評估不動產能夠產生的未來現金流量，並折現至現值以得出價格。該方法適用如百貨公司、飯店等以收益為目的的商業不動產。本法首先預估不動產的年度收益（如租金收入），再減去相關費用，計算淨收益；再根據市場收益率（資本化率）或折現率，將未來收益折算成現值後加總，即為不動產的收益價格。
收益法強調投資價值，並且考慮未來現金流，適合收益型不動產；惟難以用於非收益型不動產，且估價時須準確預測未來收益及市場資本化率。

3. 成本法
「成本法」首先計算土地價值（通常以比較法得出），接著計算建築物的重建成本費用，並扣除折舊（如物理性折舊、功能性折舊）以得出建物成本價格，最後再將土地價值與建物成本價格相加得出勘估標的價格。
成本法適用僅評估建物價值的情形，或市場交易稀少的不動產（如學校、醫院），且不依賴市場交易數據，具客觀性；然其無法直接反映市場供需變化，且折舊的估算具有主觀性，可能影響結果準確性。
在不動產估價實務操作中，估價師會根據不同情境採用單一或多種方法結合使用，並考量資料的可得性與準確性。透過靈活運用估價三大方法，可以更全面且客觀合理地評估不動產的價格，滿足不同需求與情境。

不動產估價事務所的估價師在運用以上方法估價時，能夠有效地整合市場數據、調整價格差異並提供可靠的估價結果，確保勘估過程的透明度和準確性，讓客戶在進行房地產交易時獲得最佳的價值判斷。
不動產估價師事務所的專業服務，可確保每項流程的透明與合規性。這不僅有助於促進都更的進程，也能保障地主與建商的權益。

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●不動產估價師教戰！不動產估價方法有哪些?

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2025.01.17
容積代金是什麼？不動產估價師帶你快速了解
「容積代金」的全名是「容積移轉折繳代金」，運作方式是直接繳納「容積代金」給政府換取容積，其目的與「容積移轉」一樣：讓建商蓋房子時能獲得更多容積。

l 過往「容積移轉」制度的問題：
「容積移轉」制度是將其它基地的容積移轉到開發基地，以獲取更多可開發建築面積。容積移轉的送出基地以公共設施保留地（以下簡稱公保地）最為普遍，建商先和地主或仲介購買公保地，再將公保地捐贈給政府，以獲得政府給予的容積。然而，建商用便宜的公保地換取到的容積，其價值在開發後往往能提升數倍，在建商得利的同時，政府卻還是沒有自己購買公保地的能力，只能被動等待建商捐贈；另外，公共設施（如公園、街道）的提供跟不上容積增加所帶來的居民數量，造成居民生活品質降低。

l 「容積代金」制度的出現：
「容積代金」制度就在這樣的背景下出世，建商免去了先和地主購買公保地的過程，而是直接向政府繳納容積代金以獲得容積，政府再拿著收到的代金去取得需要的公保地。如此一來，不但政府掌握了購買公保地的選擇權，也因為容積代金是由不動產估價師評估接受基地容積增加後所增加的價值，較能夠反映市價，若開發基地位於精華地段，可以將其高效益反映在容積代金金額上，改善容積移轉制度的缺失。隨著城市發展需求增加，「容積代金」制度將扮演越來越重要的角色。不動產估價師事務所指出，「容積代金」制度使得開發與公共資源配置更加平衡，能讓政府有效提升土地利用效率，確保城市的長期發展目標得以實現。

l 我一定要用繳納「容積代金」的方式增加容積嗎？
各地方政府有自己的規範，也並非所有縣市都有以代金換取容積的方式。臺北市自民國103年起實施半代金制度，強制規定開發基地（即接受基地）移入的容積中，最少要有50％是透過繳納容積代金的方式取得，剩餘的才可以用容積移轉等方式。其它縣市如臺中市、新北市也已開始實施「容積移轉（捐地）與容積代金雙軌制」，兩者調配比例可自行決定；其中新北市在公保地容積移轉中，非公園、綠地等五項開放性公共設施保留地者有容積移轉總量不得大於接受基地基準容積20%的規定，雖未直接規定折繳代金比例，但仍以限制移轉總量的方式促進建商繳納容積代金。

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●什麼是「容積移轉」？容積移轉如何計算？
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2025.01.17
都市更新的流程及步驟
一、都市更新概述：更新地區劃定與分類
都市更新是一項針對城市老舊或發展停滯地區進行重建的開發方式，旨在提升城市環境和生活品質。在推行都市更新之前，首要先確認擬重建範圍是否有劃定為「更新單元」之條件，如基地達一定規模、房屋老舊或有安全疑慮等要件，才能進行都更作業。其中，對於土地與建築物的價值評估，不動產估價師事務所可讓所有權人的權益在分配過程中獲得保障。屬於民間自行劃定的「自劃更新單元」，另有政府劃定的「公劃更新地區」，兩者皆可辦理都市更新事業，惟送件門檻略有不同，宜請留意。後續階段分為「都市更新事業計畫」及「都市更新權利變換計畫」，依法得自由選擇分別或併同辦理。

二、都市更新流程
(1)事業概要
擬定事業概要的首要目標是確認所有權人參與都市更新的意願。都更流程的第一步是透過透明的溝通，讓參與者充分了解計畫內容，並確保權益受到保障。首先，由一位或部分所有權人擬定「事業概要計畫書」，讓全部所有權人了解此案都市更新的初步構想，並確定「劃定更新範圍」。此外，須取得更新單元範圍內所有權人二分之一以上同意，以及其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積二分之一以上同意，並且舉辦公聽會，同時需要知會鄰地所有權人，讓更新單元內各所有權人及周邊鄰地共同了解預定實施方式和進度。

(2)都市更新事業計畫
此階段進入都市更新案件的規劃細節，重點在於確保各環節的可行性，尤其是建築規劃、財務計畫內容。實施者需擬定「事業計畫書」，並舉辦公聽會，向所有權人說明相關細節，如容積獎勵項目、拆遷安置計畫等內容。「事業計畫同意書」的所有權人法定同意比例會根據劃定方式而有所不同：「迅行劃定」需超過50%的同意；「策略性、優先劃定」需超過75%的同意；而「自行劃定」則需超過80%的同意。各主管機關在收到「事業計畫同意書」後，須公開展覽30天，並邀請利害關係人、專家學者等參加公辦公聽會，提供意見表達的機會。

(3)權利變換計畫
此階段的主要任務是涉及地主之間權利價值分配，計算各所有權人在更新前的權利價值（包括土地、建物及他項權利等），並依據各所有權人的價值比例作為更新後土地和建物分配的依據。若某些所有權人不願參與權利變換，或因面積未達最小分配標準而無法分配，則會給予權利金，由於參與都市更新得享有容積獎勵及房地開發之聯合貢獻，故一般皆會鼓勵權利價值較低之地主合併選配，盡可能參與都市更新選屋。依據現行規定，更新前後的權利價值由實施者指定一家，另兩家則由市府都市更新專業估價者名單抽取，或與所有權人共同指定，共由三位不動產估價師進行評估。實施者也會列出「共同負擔」，包括重建工程費用、權利變換費用等，這些成本會在分配土地與建物前扣除。
在都市更新報核前，實施者擬定權利變換計畫資料，會舉辦公聽會向所有權人解釋細節，說明選屋原則並進行選戶作業，對於實際分配價值和應分配價值的差異進行多退少補(通常在權利價值正負10%內)。該計畫書在主管機關公開展覽30天後，經過公辦公聽會、權變小組、聽證會、審議會等審議程序，最終由地方主管機關批准實施權利變換。接下來便可申請建照及拆照，接續開始施工，待更新完成後提交成果備查，都市更新流程至此告一段落。

延伸閱讀：
●權利變換的優缺點
●都市更新！土地所有權人必讀！協議合建與權利變換的利弊分析
●都市更新！不動產估價專家：協議合建V.S.權利變換應該怎麼選？
●何謂都更權利變換?
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2025.01.13
權利變換的優缺點
都市更新重建涉及權利價值分配議題，常見的執行方式主要有三類：權利變換、協議合建、自地自建。

「權利變換」是由專業的第三方——不動產估價師來計算土地及合法房屋所有權人在都市更新單元中的房地價值，依據更新前各所有權人的權利價值比例來進行分配，並按前述比例扣除實施者依各地方政府發布提列標準規定計算之共同負擔費用。
「協議合建」則需多數所有權人同意(自劃地區達八成以上)，並由地主與建商協商，依據土地或房屋面積與協議分配比例進行分配，倘若無法獲得全數所有權人同意，亦可部分採權利變換方式進行分配。
而「自地自建」是由地主自行出資（所有地主同意共同出資或融資），更新後的房地全部回歸給地主。

透過不動產估價事務所的專業計算，能有效提升分配的透明度與信任感，減少爭議的產生。

在這三種方式中，「權利變換」是近年來最普遍的都市更新方式。以下是此制度的優點與缺點，供讀者參考。

●權利變換的優點：
1. 公正分配：分配比例由公正的不動產估價師根據更新前的各項因素進行客觀評估，由專業第三方依循法規及相關作業範本計算，確保分配相對公平，價格透明。
2. 政府保障：共同負擔的費用、估價結果皆須經政府審核，對地主而言更有保障。
3. 門檻較低：同意比例較其他方式低，權利變換屬於多數決機制。迅行劃定只需50%的土地所有權人同意即可啟動，公劃地區為75%，自劃地區為80%，門檻清晰且透明。
4. 稅捐優惠：享有移轉稅(土地增值稅、契稅)及持有稅(地價稅、房屋稅)之稅捐減免等獎勵政策。

●權利變換的缺點：
1. 彈性不足：房地價值完全由不動產估價師決定，實施者與地主間協商的彈性空間有限。
2. 不確定性：權利變換需經多次會議審查及修改，核定前評估數值皆尚未定案。
3. 審查時間冗長：由於需要政府審查，流程可能耗費數月甚至數年，時間較為漫長。

不論是選擇權利變換、協議合建，還是自地自建，都需要充分了解相關政策與操作流程，透過專業的不動產估價事務所協助，確保自身權益得到保障，更了解都更流程也能讓地主更有信心參與都市更新。

延伸閱讀：
●什麼是參與權利變換分配? 若不願參與都更怎麼處理?
●都市更新！土地所有權人必讀！協議合建與權利變換的利弊分析
●都市更新！不動產估價專家：協議合建V.S.權利變換應該怎麼選？
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2025.01.10
住展雜誌507期｜農地搶變潮來襲 房市短多長空｜鐘少佑估價師｜陳柏霖估價師/都市計畫技師
本期內容以三大話題談到國土計畫法上路前後的市場現象：
農地違規工廠猖獗 占地面積幾近整個臺北市
丁建用途彈性增強 住宅開發推升地價倍增
國土法引發搶變潮 農地流失恐衝擊產業平衡

而立法院於2024年12月31日三讀通過將該法全面實施時間從原定的2025年4月30日延至2031年。
國土計畫法延後上路，住展雜誌與多位專家深入對話後確認「今年國內農地搶變潮」的市場現象仍未改變，和原文分析並無牴觸，歡迎有興趣的讀者閱讀～

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2025.01.09
政大地政系參訪中泰估價
中泰估價熱烈歡迎政大地政系師生，促進學術與實務的深度交流!!!
本學期在政治大學地政系，由陳奉瑤教授與估價業師張能政老師、鐘少佑老師合開「都市更新與容積代金估價實務」課程，學期末的最後一站來到中泰估價，進行了一場精彩的交流活動。此次參訪讓我們有機會與地政界未來的專業人才分享行業的發展趨勢與實操經驗。
☆實務操作與學術理論的融合
在此次活動中，鐘少佑老師首先介紹築研所專業團隊，包括律師、建築師、地政士、科技代銷，而鐘老師所帶領的中泰專業估價師們更深入分享了在實際估價工作中所面臨的挑戰與解決策略。討論的內容涵蓋多個重要議題，包括容積代金制度之研究分享、台北代金協檢的經驗分享以及都更案的專業解析。從實務的角度出發，估價師們闡述如何將理論與實務相結合，並探討當前市場中的估價技巧與發展趨勢。這樣的交流經驗期許能對學生們未來的職業生涯有重要的指導價值。
☆推動學術與業界的互動合作
透過與政大師生的交流，我們不僅提供專業知識，也汲取學生們的創新觀點。透過學術合作與交流對於我們業界的發展意義重大，未來我們將繼續與學術界保持緊密聯繫，共同推動不動產估價領域的創新與進步。
感謝國立政治大學地政學系陳奉瑤教授的帶領及學生的光臨，我們期待未來有更多的機會，與學術界一同學習、成長，並為業界培養更多優秀的專業人才！

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2025.01.07
土地使用分區-什麼是「第三種住宅區」？
一、目前第三種住宅區劃設與發展
以臺北市為例，設置第三種住宅區目的是為維護居住水準，供設置各式住宅及一般零售業等使用，維持稍高之人口密度與建築密度，並防止工業與較具規模之商業等使用，其建蔽率為 45%、容積率為 225%，當前又以第三種住宅區占各類住宅區比例最高，為北市最常見之住宅區類型，同樣為第三種住宅區，實際管制仍因各縣市訂定條例而有不同規定，詳細規範應查閱當地施行細則。

理解這些規範對於未來的土地使用或房屋開發非常重要。不動產估價事務所也能協助快速了解該地區的政策與法規，進一步分析房子的價值。

二、何謂「第三種住宅區」？分區從何而來？又如何規定？影響為何？
目前針對國土管制可以分為「都市土地」、「非都市土地」、「國家公園土地」等三類型，不同類型土地所適用之法律與分類都有所不同，都市土地受到都市計畫法之規定，非都市土地則依區域計畫法管制。
其中「第三種住宅區」正是都市土地使用分區類別之一，都市計畫賦予各土地不同強度的使用與規劃，進而劃設相關分區用以管理並均衡都市發展。針對住宅區之劃設，又可細分為第一、二、三、四種住宅區，依序放寬使用限制，第一種住宅區為維持較高之居住環境水準，規定最為嚴格僅容許純住宅使用；第二種住宅區則可設置日常零售業或服務業商店；第三種住宅區放寬至一般零售業與較具規模之商業使用；第四種住宅區除一般零售、較具規模商業外同時允許輕工業使用。
不同分區之劃設不僅影響地區之發展，更是透過建蔽率、容積率直接控制土地所能建造之量體，對此，以不動產估價角度以觀，無論在土地開發、都市更新、容積移轉等土地活動上，皆對價格認定有直接影響。

如果想要了解土地價值，尋求專業的不動產估價師是很重要的。無論是作為投資用途還是準備開發，可以幫助你分析市場上土地的價值並提供合理的建議。另外，像第三種住宅區這種用途較廣的土地，往往更容易進行開發和都市更新。透過不動產估價事務所的服務，可以協助地主或開發商釐清目前的發展趨勢、未來風險以及預期報酬等，並針對相關條件綜合考量進行評估。

三、未來國土計畫法上路，現今第三種住宅區又何去何從？
未來國土計畫法將以國土功能分類劃設為原則，主要分為「國土保育地區」、「海洋資源地區」、「農業發展地區」、「城鄉發展地區」四類，其中「城鄉發展地區」之第一類以都市化程度較高、住宅或產業活動高度集中之地區為主，現今都市計畫地區（含第三種住宅區）將被劃入城鄉發展地區中，惟仍受都市計畫及其土地使用管制規範。

從不動產估價師的角度來看，未來國土計畫法可能會帶來一些新的土地鑑價評估標準，專業的不動產估價師能協助在新法規下進行更有效的資產規劃。

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2025.01.07
理財周刊1271期-解碼房市｜兩項都更大利多來了！估價師剖析「容積獎勵」放寬｜鐘少佑估價師
台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑指出，所謂的「容積率」，是指一坪的土地上可以蓋的容積樓地板面積。
簡單來說，以台北市最多的「住３」土地的容積率為225%來說，其一坪土地就可以蓋2.25坪的室內面積。

本期解碼房市不動產估價師鐘少佑以三大話題談談都市更新：
容積獎勵是都更最大誘因
都更修法 提高921前建物參與都更
免辦耐震評估 老屋都更權益易估算

本期內容相當充實，推薦大家閱讀！

延伸閱讀：
●容積獎勵是什麼？容積獎勵有哪些？
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2024.12.31
容積獎勵是什麼？容積獎勵有哪些？
一、容積獎勵的定義與目的
容積獎勵是指在法定容積率、免計容積之外，額外給予的容積率。本制度是為了獎勵民間參與建設所提供的誘因，透過增加容積率解決土地開發不足、公共服務設施不夠的問題，並鼓勵民間設置相關必要性公共設施。容積獎勵可以有效提高公共設施的設置效率及數量，同時在建築設計、土地整合等方面，對城市發展產生正面影響。
在各類型的容積獎勵運用中，不動產估價師事務所都扮演著重要角色，獲取容積獎勵的土地將直接影響其開發與規畫，因此在土地價格上也會有所變化，此時就能借助不動產估價師提供的專業服務，協助評估容積獎勵對土地價格的影響，進而確保整體規劃的公平性與合理性。

二、 容積獎勵的種類
當前針對容積獎勵的種類，可以分為下列幾種：
開放空間型：《建築技術規則》第285條規定，留設開放空間之建物，經審查符合者，得增加樓地板面積。
都市更新型：《都市更新建築容積獎勵辦法》中規範有關之獎勵，例如：社會福利設施或公益設施獎勵(§7)、綠建築獎勵(§10)、智慧建築獎勵(§11)、時程獎勵(§14)、規模獎勵(§15)。
聯合開發型：《大眾捷運系統土地開發辦法》第29條規定無償提供捷運設施所需空間及其應持分土地所有權者，其建築物樓地板面積與高度得依規定放寬。
都市計畫型：《都市計畫法臺灣省施行細則》第34-5條與《都市計畫法高雄市施行細則》第24-2條規範擴大投資或產業升級轉型之興辦事業計畫，得依規定獲取獎勵容積、《都市計畫法新北市施行細則》第47條規定工業區更新立體化發展之相關容積獎勵。 不同類型容積獎勵有不同法源依據以及獎勵規範，詳細規範可查有關之法條。
在處理容積獎勵相關議題時，往往需要經驗豐富的不動產估價師進行深入的土地鑑價分析，尤其在當前於都市更新權利變換的部分，在《都市更新條例》第50條明訂權利變換前各宗土地、更新後土地、建築物及權利變換範圍內其他土地之權利價值，須由實施者委任三家以上估價業者查估，同法第57條也規定拆遷補償金額須委託專業估價者查估後評定之，由此可見估價師於整體都市更新中，扮演公正第三方的角色，以客觀的角度對價值進行評估，不僅確保實施者與權利變換關係人之間的利益分配，同時維持權利變換關係人間的權利平衡。

三、都市更新型容積獎勵的詳細規範
以最為常見的都市更新類型為例，當前針對都市更新容積獎勵又可以分為中央與地方之規定。
●中央獎勵：依據《都市更新建築容積獎勵辦法》給予容積獎勵
規範的項目包含：
原容積獎勵
社會福利設施或其他公益設施之容積獎勵
綠建築獎勵
智慧建築獎勵
無障礙環境獎勵
耐震建築設計獎勵
●地方規範：以臺北市為例，則是依據《臺北市都市更新建築容積獎勵辦法》
規範的項目包含：
建築規劃設計獎勵
新技術應用獎勵
促進都市更新獎勵
詳細獎勵額度與條件，可以參考有關之法律。
在規劃與執行都市更新專案的過程中，不同類型的都市更新容積獎勵在中央與地方之間有明顯差異，詳細規範與實際運用必須以所在地的條例為準，並透過不動產估價師專業的分析與評估來確認可行性及最高最有效利用，以確保專案效益的最大化。

延伸閱讀：
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2024.12.30
生活機能對住宅價格的影響–以臺北市大安區為例｜張少綺估價師｜研究計畫｜東京論文
本文摘要：
近年來，居民生活習性的改變，日常生活的便利性日趨重要，使得為滿足日常需求而產生的便利性設施，成為構成「生活機能」的主要因素。另一方面，臺灣土地混合使用現象普遍，生活機能在臺灣的住宅鄰里環境，扮演極為重要的角色。然而，回顧過往文獻，於探討整體鄰里環境時，仍多以傳統公共設施為主，忽略便利性設施的重要性，較難符合現今社會的生活型態，無法貼切衡量實際鄰里環境的組成，在解釋房價上，亦不夠全面。故本研究擬以臺北市大安區為對象，納入餐廳餐館、飲料店、咖啡廳、便利商店、藥局與藥妝店、傳統市場、超級市場、銀行等八項便利性設施，考量權重、多樣性、密度與距離四大要件，量化生活機能，建立生活機能分數的衡量方法，並探討生活機能對於住宅價格的影響效果。
本研究以內政部不動產實價登錄資料作為交易樣本，採用google map及臺北市通用電子地圖蒐集與生活機能相關之便利性設施資料，結合GIS地理資訊系統，獲取樣本周圍便利性設施分布概況，運用主成分分析給定設施權重，考量密度與距離，進一步運算出住宅樣本的整體生活機能分數，再以特徵價格理論與分量迴歸模型作為基礎進行分析。實證結果顯示，生活機能對於住宅價格具有正向顯著影響，生活機能分數上漲1分，平均房屋總價上漲20.21萬，住宅周圍生活機能的優劣，確實為影響住宅價格的重要鄰里環境因素，另發現生活機能對於低總價水準的住宅正向影響程度大於高總價水準的住宅。另一方面，加入生活機能特徵之模型，住宅價格估計準確度有上升的現象。

本文於2025年6月可瀏覽全文：
https://www.airitilibrary.com/Article/Detail?DocID=U0004-G0107257019

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2024.12.27
臺中捷運綠線對周邊住宅價格影響之研究｜土地經濟年刊第33期
刊名：土地經濟年刊
期數：202207 (33期)
作者：邵勸如、陳奉瑤

本文摘要：
交通條件為影響不動產價格之主要因素之一，而捷運系統係改善交通可及性之重大建設，雖國內外已有許多捷運系統對住宅價格影響之相關研究，但臺中市目前只有一條捷運路線，且亦有公車十公里免費機制，此異於過去文獻所探討。本研究以2012 年至2021 年捷運綠線通過行政區之住宅交易案例，建立特徵價格模型，研究發現住宅與捷運站之距離每增加100 公尺，其單價會減少0.4%，其對於住宅價格之影響程度明顯小於公車。此外，本研究以公車經過路線數為標準將樣本分為公車路網發達及落後兩群組，發現當公車路網較為發達時，捷運對住宅價格的影響較小，表示臺中市公車會使捷運的邊際可及性改善幅度降低。

本期完整內容歡迎點選以下連結登入下載：
https://www.airitilibrary.com/Article/Detail?DocID=10232591-202207-202208120004-202208120004-1-22

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2024.12.27
以容積代金取得公共設施保留地之成效｜土地問題研究季刊
刊名：土地問題研究季刊　　
期數：202312 (88期)
作者：邵勸如

本文前言：
依我國都市計畫法第42條規定，政府應設置公共設施用地，如道路、公園、學校等，而經都市計畫指定保留擬供公共設施使用者，即稱「公共設施保留地(註1)」（下稱公保地）。
對於公保地土地所有權人而言，當其土地被劃設為公共設施用地且尚未經政府取得者，在使用上即會遭受限制（都市計畫法第50、51 條）。按司法院釋字第336 號解釋理由書(註2)之意旨，主管機關本應儘速取得公保地，若長期不為取得，土地所有權人之權益將遭受侵害。
我國公保地之劃設面積甚大，依內政部統計，截至2021 年底，全國仍有25,904 公頃之公保地尚未取得，長久以來在政府財政難以負擔的情況下，土地所有權人之財產權遭受嚴重侵害。準此，內政部遂於1999 年訂定「都市計畫容積移轉實施辦法」，期藉容積移轉使土地所有權人之損失得到填補，另一方面政府亦能無償取得公共設施用地（陳立夫，2004；葉碧琿，2011）。彼時，公保地所有權人可將其容積移轉至其他可建築用地，在移轉的過程中即可得到對價補償，政府亦能無償取得公共設施用地，如此可謂一舉兩得。
然而，在容積移轉制度實施期間卻受到不少批評，過程中不但未能如期加速公保地之取得，甚至成為投機者賺取暴利的工具（陳麗平，2015）。故臺北市於2014 年按美國發展權銀行的概念開始實施容積代金制度，強制規定容積移轉總量的50%須以繳納代金的方式辦理，並計畫於2017 年全面實施容積代金制。陳麗平（2015）肯認臺北市之制度設計能有效解決過去容積移轉的負面影響，且其認為在有效推動容積代金制之下，方能有足夠預算以較合理之價格與公保地地主購買土地，因此政府應確保民眾以容積代金的方式辦理容積移轉。
綜上，容積代金制，理論上應為政府取得公保地的有效工具。但臺北市在2017 年即將開始全面實施容積代金制之際，卻同時引發公保地地主與建商的強烈反對，原因之一即為標購價格過低，且容積代金基金執行率低落。因此本文認為可進一步分析臺北市實施容積代金制度以來取得公保地之成效，檢視其中是否有改善的空間。另一方面，新北市亦於2021年開始實施容積代金制，但其並未強制規定須以繳納代金的方式辦理容積移轉。因此，本文希望比較在兩直轄制度有所差異的情況下，對於容積代金收入與公保地取得之成效是否不同，並分析其中是否有值得對方效仿之操作方式。

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2024.12.27
實價登錄2.0 ──「預售屋全面納管 且即時申報」評析｜月旦知識庫｜鐘少佑估價師
刊名 ：月旦會計實務研究
期數：202107 (43期)
內容簡介：
2021年7月1日起「房地合一2.0」以及「實價登錄2.0」正式上線。
本次修法後將兩套制度由原先1.0版本進化為2.0版本，究竟這兩者之間有何主要不同之處？又會對我們產生什麼樣的影響？同時，在後疫情時代，面對詭譎多變的市場動態，我們是否能掌握大方向的脈動？
本文首先將分析近期不動產市場之發展趨勢；接著說明此次相關法規的修正重點，並將側重分析實價登錄2.0中重要的修法變革——「預售屋全面納管且即時申報」，對民眾購屋行為與不動產市場可能產生之影響，其中亦說明不動產估價師將從中扮演何種角色。

全文收錄於【月旦知識庫】歡迎購買點數閱讀全文：
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2024.12.27
平均地權條例下的私法人購屋實務解析(影音線上版)｜元照出版｜鐘少佑估價師
【講座資訊】
主講人：
鐘少佑 估價師｜台北市不動產估價師公會理事長、中泰不動產估價師聯合事務所所長

【講座介紹】
平均地權條例已於112年7月１日正式上路，政府為避免私法人購置住宅短期進出影響不動產市場，損及人民居住權益，遂於本次修正明定私法人買受房屋用途和許可條件等規定，且同步頒布相關子法「私法人買受房屋用途和許可條件等」。惟針對此次平均地權條例的修正，業內相關人士反彈聲浪頻出，甚至認為有扼制都市更新發展之疑慮。

本次講座以法規修正目的及內容為切入點，深入說明經本次修正後，私法人於購屋行為時應遵守的規範、認定原則及例外情形，透過實務問題的帶入，讓與會人更清楚瞭解修法後對產業發展的影響。

此外，本次亦結合都更與危老重建議題，進一步探討在都更與危老推動的情況下，針對私法人購屋限制規範，相關業者在各個階段所受限制及衍生問題。

面對平均地權條例已公告並進入施行之際，期盼透過講座的說明，降低因修法致使政府、業者及社會大眾在不動產交易過程中所可能產生的資訊落差問題，以及不必要的溝通成本。

【講 綱】
一、平均地權條例新制概要
二、管制私法人購屋修正說明與子法分析
三、實務相關議題及解析
四、都更與危老重建應用
五、結論與建議

完整講座內容了解歡迎至：
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2024.12.18
鐘少佑估價師及張少綺估價師分享-不動產估價師如何鑑定瑕疵價值減損
房地產之交易金額動輒上千萬起跳，買賣雙方無不謹慎看待。據內政部地政司統計，112 年第 4 季房地產消費糾紛全臺達 624 件，其 中原因不乏隱瞞重要資訊、服務報酬爭議、施工瑕疵、產權爭議、停車位面積、房屋漏水等問題。其中，源於不動產本身之瑕疵，即為造 成價值減損之關鍵。參照中華民國不動產估價師公會全國聯合會《第 九號公報─瑕疵不動產汙名價值減損估價指引》，瑕疵不動產指該不 動產受到特定事件或原因影響，而造成使用、效用或價值上劣於其他 相似但未受特定事件或原因影響之不動產。常見類型包含：傾斜屋、 海砂屋、漏水屋、凶宅等不同類型的瑕疵，其各自所帶來的價值影響 程度也不盡相同。

不動產瑕疵通常導致物件的交易價值減損，進而引發買賣雙方的訴訟糾紛，其中，「瑕疵減損金額」往往成為訴訟中雙方爭議論辯的 關鍵焦點。綜觀近年瑕疵不動產相關司法判決，法院採用不動產估價 師事務所之不動產估價報告書做為瑕疵減損金額之判決依據已屬多 數。因專業估價單位應在遵循謹慎、專業的原則下，以科學的評估針 對瑕疵對不動產價值的影響，為交易雙方提供公正、客觀的價值結果。 所以如何在不動產瑕疵減損爭議議題上，了解不動產瑕疵減損估價的 程序與原則實有必要性。
本期將從介紹不動產瑕疵價值減損估價原則與流程，並分析現行相關法院判決，以供各界在實務上遇到不動產瑕疵爭議時之參考。

名詞定義
有關不動產瑕疵減損價格評估，涉及相關名詞定義如下：
1. 瑕疵不動產：指該不動產受到特定事件或原因影響，而造成使 用、效用或價值上劣於其他相似但未受特定事件或原因影響之 不動產。
2. 特定事件或原因：包括但不限於建物傾斜、混凝土氯離子含量 過高、混凝土含爐碴成分、鋼筋輻射量過高、建物漏水無法完 全修復、凶宅、受汙染土地等瑕疵事項。
3. 瑕疵價值減損：指不動產受到瑕疵所造成的價值減損總額，包 含「修復費用」及「汙名價值減損」。
4. 修復費用：指修復瑕疵問題，所必須支付之費用，包含檢測、 修復、補強、維護、監測等費用。修復費用不限於修復期間之 支出，包含未來為解決或降低瑕疵問題所額外產生的相關費 用。修復費用在概念上類同於「技術性貶值」或「工程性費用」， 前者指回復被毀損之物本來的外觀及效用所需的費用；後者則 指修復或補強結構體損壞所需花費之費用。
5. 汙名價值減損：指不動產受到汙名效果影響所造成的價值減 損，亦即以「不具瑕疵問題之價值」扣除「瑕疵問題修復後之價 值」的差額。當瑕疵問題不值得修復時，汙名價值減損則得定 義為「不具瑕疵問題之價值」扣除「瑕疵問題發生後之價值」的 差額。汙名價值減損在概念上類同於「交易性貶值」，指透過現 代修復技術進行修復，仍無法排除被毀損物所殘餘的貶值。
6. 汙名效果：指基於市場多數參與者擔心瑕疵問題增加風險或不 確定性，且即使經過修復，仍擔憂瑕疵問題未完全消除或有復 發之可能性。

常見瑕疵類型
有關不動產之瑕疵類型，包含但不限於傾斜屋、海砂屋、漏水屋、 凶宅等，本文茲針對常見瑕疵不動產說明如下：
1. 海砂屋：係指建築房屋時混凝土所用的砂，採來自海邊的海砂 而非正常所用的河砂，由於海砂中含有氯離子，短期會使牆面滲 出白色的痕漬，即俗稱之「壁癌」，長期則會加速腐蝕鋼筋，造 成混凝土塊剝落，嚴重損害房屋的結構體。依 2023 年國家標準 CNS3090 定義，混凝土氯離子含量超過標準值（0.15kg/m3），即 為海砂屋。
2. 凶宅：依據內政部 97 年 7 月 24 日內授中辦地字第 0970048190 號函釋，賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括 主建物及其附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然 死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為
3. 傾斜屋：係指發生傾斜水平位移的房屋，發生原因有地震、地基 不穩、鄰近工程損害等情形。依臺北市建築物工程施工損害鄰房 鑑定手冊所載，傾斜率大於 1／200 的房屋，須進行修復、補強 工程；當房屋傾斜率大於 1／40 時，則須拆除重建。 4. 漏水屋：漏水屋屬房屋交易糾紛之最大宗樣態，致使漏水之原 因包含施工不當、建物結構老舊、天然災害等情形。

以下相關內容及圖說請至-營建知訊【第498期】觀看: https://reurl.cc/26Ex2X
◎瑕疵價值減損評估-以比較法為例
◎法院相關判決與個案分享
◎透過客觀專業瑕疵鑑定估價 協助解決交易糾紛
◎參考文獻

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2024.12.05
會計師專業評價 扮企業併購推手-經濟日報
2024/12/02 09:29:30 經濟日報 陳碧雲
公會邀產官學界探討評價及鑑識會計專業服務於併購及不動產交易等應用 促進產業向前
會計師在企業併購中發揮著多元而關鍵的角色，113年評價暨鑑識會計論壇特地邀請產官學界代表參與，由會計師公會全聯會主辦，探討從企業併購案件探究會計師扮演之角色，期彰顯會計師專業能力以貢獻社會」，會計師公會全聯會理事長張威珍在致詞時作了以上表示。

本次論壇主題：
△上午場為探討會計師協助公司評估交易價格
△下午第一場則探討提供專家意見－包含特別委員會應注意事項
△下午第二場為協助探究異議股東請求權下之公平價格

最後，會計師公會全聯會副理事長方文寶表示，會計師與不動產估價師之專業分工，定能促進產業向前；會計師公會評價暨鑑識會計委員會主委鄧治萍則表示，期望藉由年度論壇激盪精進專業，使會計師專業得以精益求精。

完整報導內容歡迎至經濟日報觀看：
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2024.11.26
不動產估價師帶你了解！政府徵收土地的地價考量與如何計算
在政府進行土地徵收的過程中，徵收補償是最關鍵的環節之一，也是民眾最為關注的部分，直接關係到其財產權益的保障。因此，合理估算土地的價值與補償費對於保護土地所有權人的合法權益至關重要。
過去，補償費是依據當年度公告土地現值，並參照一般正常交易價格進行加成計算。然而，由於公告土地現值與實際市價之間存在顯著差距，畢竟課稅地價與市場價格之計算基礎截然不同，為了完善地保障民眾的權益，現行規定採用《土地徵收補償市價查估辦法》，以市價作為徵收補償的依據。在這樣的程序中，不動產估價師會提供精確的土地估價/鑑價報告，確保補償基準的合理性與公正性。

政府徵收補償費的核心：市場價值
在進行土地徵收時，土地價值的評估必須以市場價值為基礎，且應先與所有權人協議價購或以其他方式取得；所有權人拒絕參與協議或經開會未能達成協議且無法以其他方式取得者，始得申請徵收。《土地徵收補償市價查估辦法》規定，補償費應參考徵收估價基準日的土地市場價格。指在正常市場條件下，買賣雙方經過公平交易所達成的合理價格。
土地市價的查估需以徵收土地的原有市場價值及其使用效益為基礎，並參考鄰近類似土地的買賣或收益價格進行調整。對於特殊交易情況（如急買急賣或親友間交易），應進行適當的價格修正或排除，以確保市價評估的公平性和準確性。

土地查估流程
在進行土地價格查估時，首先將價格相近、地段相連的不動產劃分為同一地價區段，並從中選取一宗具代表性的土地作為比準地。不動產估價師會根據市場狀況，選擇最具代表性的比準地來進行比較，並確保土地查估的準確性。比準地是指該區域內在位置、面積、價格及使用方式等方面最具代表性的土地。經估算比準地價格後，再根據欲徵收土地的條件進行調整，推算出其市價，最終提交地價評議委員會進行評定，作為徵收補償的依據。

若被徵收的是公共設施保留地，其查估方式有所不同：
1. 公共設施保留地的區段地價計算：
當徵收的土地位於都市計畫區內的公共設施保留地時，該土地會劃分為一個獨立的地價區段。其地價會以毗鄰非公共設施保留地的區段線比例進行計算進行加權平均計算，毗鄰為公共設施用地區段，其區段地價經納入計算致平均市價降低者，不予納入。不動產估價事務所會依照規範進行細緻的估算，讓每一塊土地確保補償合理且反映市場價值。若保留地為帶狀且穿越多個區段時，則會採用分段計算的方式。

2. 農業區或保護區內的零星建築用地補償：
對於位於都市計畫農業區或保護區內的零星建築用地，或應整體開發而未開發的零星已建築用地，其補償費會參考距離最近的三個相同用途地價區段的平均值，並可能參考區域因素進行調整。估算過程中，不動產估價師會綜合考量土地的地點、用途及周邊環境，確保補償額度合理，並符合土地市場的實際價值。在補償計算時，應選取較高的計算結果作為最終補償金額的依據，以確保土地所有者的利益不受損失。

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2024.11.26
什麼是參與權利變換分配? 若不願參與都更怎麼處理?
一、 都市更新權利變換，會如何分配更新後的不動產?
對於一般民眾而言，都市更新中的權利變換關係人包含土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人，不動產估價師依循「不動產估價技術規則」及權利變換估價作業範本等規定計算更新前權利價值比率，按比例分攤實施都市更新費用(共同負擔)，再分配更新後價值。
在不動產估價的過程中，不動產估價師事務所通常會協助土地及建物所有權人進行專業的土地價值評估，提供精準的土地鑑價/房屋鑑價數據，確保分配結果的公平性。
權利價值分配計算時，必須由不動產估價師對更新範圍內的土地、建築物等不動產進行估價，評估更新前土地的總價值以及各參與者的個別土地價值，土地一般以素地價值為基礎，倘若有區分建物者，則須推估「基地權利價值」。各參與者的基地權利價值占更新範圍總價值的比例，被稱為「基地權利價值比例」。透過專業的估價事務所，參與者可以更清楚了解自己的土地估價和房屋的價值，進一步確保在都更流程中的權益。
在完成對更新後總價值的評估後，扣除共同負擔的部分，剩餘部分將根據各參與者的基地權利價值比例進行分配，最終確定各參與者可分得的權利價值。


二、 參與都市更新除了獲得更新後的不動產分配外，還能有哪些其他收益？
參與都市更新除了分配更新後的不動產外，還能獲得其他補償與優惠，例如地上物拆遷補償（現況建物折舊後成本價值，但須扣除拆除費用）以及租金補貼。
參與者還可享有稅賦優惠，例如土地增值稅的記存，未來轉讓時繳納，並可能獲得其他稅務減免。
此外，若因都市更新導致租賃合約無法繼續，承租人也可獲得相應的租金補償；違章建築戶即原有增建面積則亦可獲得建物殘餘價值補償。這些補償與優惠旨在確保參與者在都市更新過程中權益得到充分保障。

三、 若不願參與都市更新呢？
根據《都市更新權利變換實施辦法》規定，若更新範圍內的地主不願參與權利變換分配，或因其基地權利價值過小，導致應分配的土地及建築物未達最小分配面積單元而無法分配者，則可選擇以現金補償的方式處理，價格計算基礎為更新前合併後土地價值。在計算現金補償價格時，不動產估價事務所的專業協助不可或缺。他們會結合實際市場行情，確保補償價格的合理性與公正性。諮詢專業的估價師，能獲得更具體的建議與解釋，保障權益。

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●何謂都更權利變換?
●都更大小事！都更怎麼談最有利？都更遇釘子戶還可以繼續推進嗎？不動產估價師來解答！
●都更大小事！不動產估價師怎麼估算地主跟建商的分配比例？怎麼知道都更分配比例是否合理？(以公寓來看哪樓層價值最高)

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113.11.12
何謂防災型都更？不動產估價師帶你看懂適用條件、同意比例、容積獎勵！
1. 何謂防災型都更？與一般都更之差異？
近期熱門話題為113年3月28日通過擬定「臺北市防災型都市更新細部計畫案」，究竟防災型都更是什麼呢?
都市更新是透過都市土地有計畫的再開發，達到復甦都市機能、改善居住環境、強化公共設施等目標，然一般都更常礙於產權複雜、戶數眾多、分配結果不盡理想等因素，導致更新事業推動困難、進度緩慢。
考量到老舊建築造成公共安全、環境衛生等面向問題日益擴大，為有效促成都市更新推動，針對符合特定條件之老舊房屋給予獎勵與補助，並放寬相關認定條件，提高誘因支持都市更新，同時能減少老舊建築之危害。

2. 防災型都更適用條件、同意比例、申請期程有何限制？
以台北市為例，防災型都更適用條件包含基地面積達 1,000 平方公尺以上並經結構安全性評估 ID 係數小於 0.35 之建物(ID值是指危險建築物認定基準，為實際耐震能力除上法規耐震標準之比值，若ID值小於 0.35 即未達安全標準之 35%，當發生 6 級以上強烈地震時，建築物即有傾倒疑慮)，或於『建築物耐震設計規範』訂定發布前(民國63年2月15日)領有使用執照，在達到同意比例規定後，自計畫發布起 5 年內，由實施者檢附相關文件，即可提出申請。至於同意比例之規定應符合《都市更新條例第 37 條》規定，於不同區域有各自應達到同意比例。

在進行防災型都更的申請過程中，精確的估價與產權分析成為不可或缺的一環。專業的估價師事務所能夠協助評估建築物與土地的價值，並根據都更適用條件、結構安全性等因素提供專業建議，讓所有權人對於參與都更的利益與風險有更清晰的認識。

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●都更大小事！什麼房子都更機會高呢？產權複雜是什麼？台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑來解答！
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2024.10.22
法院查封拍賣不動產的鑑價準則與不動產估價師角色
一、查封不動產後為何需要委託不動產估價師鑑價？鑑價結果有何用？
在不動產進入強制執行階段，第一步驟是進行查封並囑託地所進行限制登記，在事前作業完成後才會進一步將拍賣資料公開並開始拍賣程序，而公開資料之中重要資訊便是「底價」，依據《強制執行法》第80條規定：「拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額。」由此可知，為保障兩造之權益使拍賣標的能以合理價格拍定，所有欲進行強制執行之不動產，於拍賣前皆需先行估價程序，因此於實務上，法院經常委託民間不動產估價師事務所出具估價報告書，以利底價之設定，鑑定價格雖非強制規定為底價，但在兩造無爭議情況下，多數會倚賴專業以鑑定價格為底價。
對於參與拍賣程序的雙方來說，經驗豐富的不動產估價師事務所能提供公正的價值評估，確保交易的合理性和合法性。

二、估價師的估價報告書寫什麼？重點項目一次看！
欲了解估價報告書內容，可參考《不動產估價技術規則》第16條及各縣市地方法院之「不動產鑑定書須載明內容」中提到的各種項目，例如：勘估標的基本資料及權利標示、土地使用分區及建物利用情形、價格日期及勘查日期、價格種類、估價條件、估價目的、區域環境及市場供需行情分析、鑑定價值結論等等。價格的形成與決定是綜合考量多方面條件而來，以上種種項目，皆是不動產估價師在決定勘估標的價格時所考量之重要項目。

當需要進行房屋或土地拍賣時，不動產估價事務所能夠針對土地/房屋的價值提供完整且詳細的估價報告，透過專業的不動產估價服務，您可以獲得更準確的市場資訊。

三、法拍常見類型與影響價格因素淺析
常見的法拍類型可以分為房地估價與土地估價在影響價格因素分析上，分為區域及個別因素兩個部分，區域因素之分析在不同類型的估價中較為相似、個別因素則有所差異；房地估價影響價格個別因素包含標的的屋齡、樓層別、建物型態、法定用途等條件；土地估價影響價格個別因素則多側重在標的的土地使用分區(容積、建蔽率)、地形地勢、臨路情形、面寬等等。

專業的不動產估價師能根據物件的特性和市場行情進行精確的評估，讓您在法拍過程中掌握清晰的價格依據。如果您對房子的價值或不動產的市場價格有疑問，歡迎諮詢專業的估價師事務所。
此外，勘估標的產權狀況也是一大關注重點，以持分產權不動產為例，台北市不動產估價師公會《第六號估價作業通則：共有不動產（持分產權不動產）》中提及，為衡平債權人之權益並考量無立即變現需求，在未來拍賣階段仍有變現折價的可能，故法院拍賣價值評估，有關持分產權之不動產，多以完整產權型態之假設條件下進行評估，有別於設定抵押權、交易買賣、法院訴訟等價值評估，後者皆會考量共有人對共有不動產之應有部分比例與人數多寡進行折減，可見估價條件影響價格形成甚多，估價師提醒大家須特別注意！

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●什麼是法拍屋? 法拍流程又為何?

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2024.10.21
什麼是法拍屋? 法拍流程又為何?
一、什麼是法拍屋？法拍屋分類為何？
法拍屋是指遭法院強制執行拍賣的房屋，當債務人無法償還債務時，債權人可依強制執行法之規定，向法院聲請強制執行，拍賣債務人所有之不動產，以清償其債務。而類似情形之拍賣，又可分為法拍屋、金拍屋、銀拍屋，金拍屋是指法院委託台灣金融資產服務公司辦理拍賣變賣之抵押不動產，而銀拍屋則是指在法拍流標後由銀行承受，並自行處分之不動產，屬於各銀行自行進行之拍賣。

二、法拍流程介紹
法拍流程的進行，可以分為三個階段，分別為拍賣前準備、開始拍賣、得標或流標後處置等階段，以下詳述三階段進行之事項：
1. 拍賣前準備：在正式進入拍賣程序前，法院會先對該不動產進行簡單的調查，包含現況使用、房屋狀況、是否有其他負擔等等情形，因此在取得執行名義後，為凍結該不動產狀態，法院會囑託該地之地政事務所進行查封登記，並派員至現場查封。除了確定不動產狀態，為保障債權人權益，法院在查封後便會委託不動產估價師事務所進行鑑價，評定該不動產價值，估價結果雖然對法院無強制力，但多數在沒有爭議的情況下，鑑定價格會成為該不動產之底價。
2. 開始拍賣：在完成事前準備及確認底價後，會正式公告進入拍賣程序，而拍賣過程依序又可以分為第一拍、第二拍、第三拍、公告應買、第四拍等四階段，個階段之間最大之差異莫過於底價之決定，於各拍之間會有八成之價差，也就是說每次流標後，下一輪拍賣的底價會是上一次拍賣底價的八成。在第三拍流標後會進入公告應買，值得注意的是此時就非彌封投標由高價者得標，而是能直接以第三拍底價購買，由先投遞應買狀者取得購買資格。
3. 得標或流標：在順利得標後，得標者須在七天內繳清尾款，否則視同流標，得標者將損失保證金，因此在投標前要特別留意該不動產是否可以取得貸款，在繳清尾款後法院會發給「不動產權利移轉證書」，後續就可憑該證書至地政事務所辦理過戶。若該不動產最終流標，法院會撤回該物件的執行並核發債權憑證，債權人可憑該證隨時啟動新一輪拍賣，或是由債權銀行購入，由銀行自行拍賣成為銀拍屋。
專業的不動產估價師事務所不僅提供準確的估價，還能幫助深入了解物件的潛在風險與優勢。
如果您想進一步尋求專業估價服務，歡迎隨時聯繫中泰團隊的估價師，為您提供專業的服務。

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●法院查封拍賣不動產的鑑價準則與不動產估價師角色

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2024.10.04
一文看懂容積移轉代金
由於都市計畫屬地方政府權限，因此各地方政府皆訂有各自的容積移轉審查辦法。而臺北市即為我國首先委託不動產估價師評估容積代金之直轄市，其容積代金計算方式亦成為後續其他地方政府效仿之對象，例如新北市、桃園市及臺南市即採與臺北市相同之計算方式。
臺北市之容積代金係以「含容積移入之基地價格」扣除「未含容積移入之基地價格」，所得之差額即為容積代金金額，其概念係以邊際貢獻觀點評估容積移入帶來之價值增長。

相對於臺北市，臺中市則發展出以聯合貢獻觀點出發之計算公式，概念上即以移入容積價值占基地最高容積價值之比例計算容積代金。因此不動產估價師首先須評估該基地之上限容積價值，包含法定容積、20%獎勵容積及移入容積上限，第二步則乘上容積移轉上限面積占總容積上限面積之比例評估移入容積價值，最後再乘上折繳代金之比例，即可評估出容積代金金額。

然而，過往之研究顯示臺中市計算方式之結果較臺北市版本為高，引發許多開發者反彈，因此目前臺中市已開始研議改為與臺北市相同之計算公式。這樣的變更或許能使容積代金金額更能為開發者所接受，並有效促進容積代金制度的實施。


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●什麼是「容積移轉」？容積移轉如何計算？
●5分鐘讀懂容積移轉實施辦法
●都更大小事！什麼房子都更機會高呢？產權複雜是什麼？台北市不動產估價師鐘少佑來解答！
●都更大小事！不動產估價師怎麼估算地主跟建商的分配比例？怎麼知道都更分配比例是否合理？(以公寓來看哪樓層價值最高)

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2024.10.04
5分鐘讀懂容積移轉實施辦法
「容積移轉」依都市計畫容積移轉實施辦法第5條第2款之定義，係指一宗土地容積移轉至其他可建築土地供建築使用。1997年我國為保存歷史建築，同時兼顧古蹟土地所有權人之財產權免於因過大限制造成損害，於「文化資產保存法」增訂第36條之1，明訂原依法可建築之基準容積受到限制部份得等值移轉至其他地區建築使用。其換算方式規定於「古蹟土地容積移轉辦法」第8條之1：
另一接受基地移入容積＝送出基地移出之容積未能完全使用部分ｘ（送出基地申請容積移轉至接受基地當期送出基地之毗鄰可建築土地平均公告土地現值／送出基地申請容積移轉至接受基地當期另一接受基地之公告土地現值）
至1999年，為解決因政府財政難以負擔而無法取得公共設施保留地問題，訂定「都市計畫容積移轉實施辦法」，將容積移轉送出基地範圍擴張至私有公保地。一方面政府得以無償取得公保地，紓解財政負擔；另一方面，土地使用長期遭受限制之土地所有權人亦能獲得補償。

依都市計畫容積移轉實施辦法之規定，送出基地申請移轉容積時，以移轉至同一主要計畫地區範圍內之其他可建築用地建築使用為限（第7條第1項前段）。舉例而言，若送出基地位於三重都市計畫區內，其容積僅能移轉至三重都市計畫區範圍內之土地，不得移轉至林口、淡水等區域。而臺北市因皆位於同一主要計畫區內，故臺北市內範圍之土地皆可自由移轉至各行政區。
至於容積移轉換算方式則規定於同辦法第9條，主要係以公告土地現值為基礎計算：
接受基地移入之容積＝送出基地之土地面積ｘ（申請容積移轉當期送出基地之公告土地現值／申請容積移轉當期接受基地之公告土地現值）ｘ接受基地之容積率
然而，容積移轉實施至今飽受許多批評與困難，例如接受基地區域生活品質下降、投機者可從中獲取暴利、交易成本過高等，政府遂參考美國發展權銀行之概念實施容積代金，也就是由政府收取容積代金並出售容積，再另行編列預算購買公保地。

在此過程中，不動產估價師扮演了關鍵角色。他們評估接受基地因容積移轉所增加的市場價值，確保每一筆容積移轉的合法性和效益最大化。


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2024.09.27
「房屋公設比合理性」與「虛坪改革」｜台北市不動產估價師公會 理事長 鐘少佑估價師｜消基會2024不動產高峰論壇
一年一度的不動產消費盛事圓滿結束！
今年討論三大議題：
☑️社會住宅與包租代管
☑️驗屋標準的共識及建議執行的方式
☑️房屋公設比合理性及虛坪改革

不動產估價師鐘少佑受邀擔任不動產高峰會與談人，站在估價師角度與大家討論近期熱議話題-房屋公設比與虛坪改革！
本次論壇有提供完整線上回播，歡迎有興趣的夥伴收看喔！
◆簡報大綱◆
▹國內目前計價方式
▹公設計價方式相關研究
▹影響不動產價格個別因素解析
▹論壇連結：
https://www.youtube.com/live/d9SOWI_E-Bw?si=tOyiYm5MsJWMp05u

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地址：臺北市中山區南京東路二段71號7樓
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2024.09.09
不動產估價師事務所帶你快速了解-建蔽率、容積率是什麼！
1.「建蔽率」是什麼？「容積率」又為何？
●建蔽率指建築物在基地上最大投影面積與基地面積的比率，又稱「建築覆蓋率」，簡單而言，指的是一塊土地上，建築物能夠蓋多少面積。其目的是為了達到建物平面管制。不動產估價事務所會在土地規劃時詳細計算建蔽率，以確保符合當地的都市計畫規範。
建蔽率計算方式如下：
建蔽率 ＝ 建築面積 ÷ 基地面積

●容積率指基地內建築物容積樓地板面積與基地面積的比率，簡單而言，指的是一塊土地上，建築物能夠蓋多少層樓。其目的是為了控制都市發展並平衡人口密度，屬立體管制。
容積率計算方式如下：
容積率 ＝ 容積樓地板面積 ÷ 基地面積

計算案例：有一土地面積為100 坪，規定建蔽率45%，容積率225%，建築設計規劃如下：
建築面積 ＝ 100 × 45% ＝ 45坪
容積面積 ＝ 100 × 225% ＝ 225坪
針對建蔽率與容積率的管制，不動產估價師事務所會依據土地的使用分區進行精確評估。於每塊土地都會依據其被劃分之使用分區而有別，不同使用分區有相異之規定且各縣市規範略有差異，詳細規定須查當地都市計畫與細計之規範。

2.建蔽率、容積率之影響
建蔽率、容積率從上述定義與解釋，可以發現土地可以規劃出的建築量體與其息息相關，於單筆土地上會限制其供給量體，於區域則會影響都市發展、人口密度及公共設施規劃，因此容積率、建蔽率的管制可說是規劃都市發展的重要措施。
不動產估價事務所常需要在進行土地估價（土地鑑價）時考慮這些因素，以準確反映土地的真實價值。建蔽率、容積率直接影響開發量體之形塑，因此無論在土地開發、都市更新權利變換、容積移轉等土地相關議題上，倘涉及土地估價(土地鑑價)方面，將大大影響不動產估價師對土地價格之認定。專業的不動產估價師事務所，會詳細評估這些要素以提供準確的估價報告。

3.＜補充＞實際容積≠法定容積？超過一定是違建？免計容積、獎勵容積之介紹！
容積的計算其實不完全是所有樓地板面積都計入，實際容積與法定容積之間存在差異，超出部分之容積不全然是違建，更常是屬「免計容積」、「獎勵容積」的類型。這些因素也會影響不動產估價師在進行房屋鑑價或土地鑑價時的判斷。
免計容積是指為鼓勵建商為民眾規劃、提供現代化設施，提升居住環境品質，於《建築技術規則》中規定相關得不計入容積計算之項目，例如：雨遮、露臺、陽台、梯廳、機電設備空間等等（其中雨遮、露臺依據現行登記法規不予登記）；而為了加速達成政策目標，例如增加優化公共設施、鼓勵都市更新推動等等，在符合特定條件下政府給予的額外容積，就稱獎勵容積。免計容積與獎勵容積獨立於法定容積，因此實際容積為三者之加總。

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什麼是「容積移轉」？容積移轉如何計算？

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2024.08.30
理財周刊1252期-解碼房市
近期因為地震，危老都更又成為熱門話題!!
解碼房市本期討論到震災後都更危老的迫切性，還有臺北市推出的都更八箭及新北市喊出的都更三箭等議題，中泰估價- 鐘少佑所長也在本期談及權利變換關乎都更後的權值。
本期內容充實，非常推薦大家詳細閱讀！

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2024.08.21
解析都更危老重點Part 4！ 房子有重新裝潢，室內屋況比隔壁好，會增加都更權利變換前的權利價值？違建可以參與權利變換嗎? 專業不動產估價師來解答！
(1)房屋曾重新裝潢，室內屋況比隔壁好，是否會增加都更權利變換前的權利價值？
不動產估價師解析，都更的本質是將房屋拆除重建，裝潢對都更案本身並沒有貢獻，並不影響最終的房屋鑑價結果。故通案而言估價師事務所針對建物室內皆以一般屋況來評估權利價格。

(2)更新單元內只有房子沒有土地的合法建物所有權人，權利價值如何估價？如何參與權利變換？
合法建物所有權人在都市更新權利變換的過程中，也是屬於權利變換關係人，依法可參與都市更新。惟其權利關係之找補，依都市更新條例第60條規定，由土地所有權人及合法建物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前，自行協議處理。若協議不成，實務上係由實施者委託不動產估價師，考量合法建物所有權人具有建物成本價值和土地使用權價值，以此為基礎評估其更新前合理權利價值。

(3) 違建可以參與權利變換嗎?
頂樓非法增建、地面層法定空地增建等，權利變換估價過程中無法將違建納入評估，因前述違建對於獎勵值的申請和權利分配沒有貢獻，然而這可能造成原先使用違建的地主因分回面積將少於更新前使用面積，降低其參與都更意願；惟根據都市更新條例第57條，實施者仍會給予違建戶拆遷補償費，而拆補費也會納入共同負擔，詳各地方政府發布之都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表。

拆遷補償費由實施者委託專業的不動產估價師事務所評估，確保拆遷補償的公平性。不動產估價師-鐘少佑提醒，拆遷補償費是針對殘餘價值進行評估，後續的都更進行，原屋主仍需另外負擔拆除費用。

不動產估價師特別提醒，參與都更權利變換的地主們應當全面考慮不動產估價相關因素，選擇合適的不動產估價師事務所，並依循正確程序，保障自己的權益。

閱讀詳細內容歡迎到：台灣不動產專家網-都更危老大解密 鐘少佑 #台灣不動產專家網 #鐘少佑 #毛惠玲 https://www.youtube.com/watch?v=JDthGEs4IJQ

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●解析都更危老重點Part 1！都市更新和危老重建是什麼?專業估價師為您解答
●解析都更危老重點Part 2！不動產估價師在都市更新和危老重建中能做什麼呢?估價師又是如何估算出房地分配的？
●解析都更危老重點Part 3！ 都更能否一坪換一坪? 四樓房價一定是整棟樓最低嗎? 地主們都想知道的，專業不動產估價師跟您一起探討！

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2024.08.21
解析都更危老重點Part 3！ 都更能否一坪換一坪? 四樓房價一定是整棟樓最低嗎? 地主們都想知道的，專業不動產估價師跟您一起探討！
(1) 都市更新是否能夠一坪換一坪？
大多數地主都有這樣的期待──參與更新能達成室內面積的一坪換一坪，或至少產權面積的一坪換一坪。不動產估價師-鐘少佑提到，以權利變換為例，地主能分回多少權利價值，取決於更新後的房價高低，以及實施者在全案投入的相關成本。
換句話說，在高房價、高地價的個案上，比較有機會達成地主一坪換一坪的期待！但在地主與地主之間，也會因水平與垂直條件之個別差異，影響土地所有權人分配的結果。此時，專業估價師事務所的角色顯得尤其重要，因為有經驗的不動產估價師可確保都更權利變換分配比例的公平性。

此外，如更新前係老舊公寓，其權狀面積多為實際可使用之坪數，相較於更新後新建物公設比動輒33%起跳，想要達到室內一坪換一坪，又將增加許多難度。

(2)我和其他所有權人面積相同，為何價格不同？

(一) 土地條件差異
Q：我的土地面積占全區的10%，為什麼權利價值只有8%?
A：土地價值並非完全依面積大小決定，影響土地價值之個別因素，尚包括土地使用分區、容積率、臨路條件、地形、位置、面寬…等，都會影響價值評估結果。因此，土地鑑價、土地價值的評估應由專業的不動產估價師進行。

Q：我的公告土地現值比較高，為什麼評估單價沒有比較高?
A：公告土地現值主要是課稅用途，與市價沒有絕對關聯性，公部門以區段地價或是繁榮街道之路線價之大量估價方式，進行評估，無法反映每一塊土地個別條件之差異。而都市更新權利變換下，不動產估價師則會依照每塊土地的個別條件差異做細緻考慮，較能客觀反映各個宗地間的價格差異，性質上屬個別估價。

(二) 建物條件差異
Q：我和鄰居建物面積都一樣，為什麼我的價格比較低?
A：可能原因如土地持份面積不同，或是個別因素如樓層、採光、商效、視野、邊間、臨路條件等差異，造成建坪單價的影響。

Q：一樓價格和樓上價差怎麼決定？
A：一樓房屋單價與樓上層房屋單價沒有絕對關聯性，有些現況是店面使用，具有較強的商業效益，有些可能位於不具商效的巷弄內作為住家使用，因為不用爬樓梯，具易達性之優勢，因此一樓與樓上價差應視不同個案而異。這些都是不動產估價師在房屋鑑價時會全面考量的內容。

Q：四樓的房價一定是整棟樓最低的嗎？
A：檢視實價登錄新成屋和預售屋的成交案例，四樓的價格不盡然是全棟最低樓層，究其原因低樓層可能會有吵雜和採光的問題；而購屋族群年輕化，對於四的諧音禁忌越來越少，也可能是其中原因之一。各種面向的市場動態都是不動產估價師事務所在進行土地鑑價/房地產估價時，會密切追蹤評估的點。


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●解析都更危老重點Part 1！都市更新和危老重建是什麼?專業估價師為您解答
●解析都更危老重點Part 2！不動產估價師在都市更新和危老重建中能做什麼呢?估價師又是如何估算出房地分配的？
●何謂都更權利變換?

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2024.08.15
都市更新！不動產估價專家：協議合建V.S.權利變換應該怎麼選？
不論最終走向何種模式，不動產估價師事務所所長鐘少佑建議地主可以先行試算協議合建和權利變換兩種模式下能分回的比例，並強烈建議和實施者簽「擇優條款」，未來從兩者之中挑選最有利的，如此最能夠保障地主權益。

在都更案當中，若建商基於想在前期快速整合等想法，提供地主比權利變換更優的條件，則優先爭取都更範圍內全體地主的同意走協議合建，否則將走權利變換；惟若取得80%地主同意協議合建，也可依據《都市更新條例》第44條，就同意部分採取協議合建，其餘部分走權利變換。而在危老案當中，因為須取得100%地主的同意，一般皆以協議合建的方式進行。當涉及權利變換而須不動產估價和土地鑑價時，地主需要了解協議合建和權利變換兩者分配比例的差異。經由不動產估價師事務所進行精確的估價，能夠確保所有地主獲得公平的分配。

不論是協議合建或權利變換，分配比例並非直接與面積有關，而是與因個別因素差異（如臨路、角間、採光等）影響的房地產估價結果（房地價格）有直接的關聯性。此外，雖然不同地段之土地價格不同，但實施者所要花費的費用(建材、人工、鋼筋)差異不大，故地主持有的土地價值越高，分配回地主的比例也理應較高。

鐘少佑估價師提醒，在這類都市更新案中，了解不動產估價事務所提供的服務至關重要，會直接影響到地主最終能獲得的利益。地主應該積極參與估價過程、與不動產估價師合作，確保自己的權益得到最大保障。

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●都市更新！土地所有權人必讀！協議合建與權利變換的利弊分析

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2024.08.15
都市更新！土地所有權人必讀！協議合建與權利變換的利弊分析
「協議合建」及「權利變換」兩種進行模式，皆是由實施者協助地主將房屋重建，重建完畢後實施者可分回部分銷坪面積，以支應建築開發成本並獲取合理利潤。房屋重建後扣除實施者可分回的坪數，剩餘面積則分回地主。至於各地主之間應分配的面積比例如何決定，將因走「協議合建」或「權利變換」而異。

「協議合建」是由地主和實施者自行協商分配比例並簽合建同意書，包含實施者和地主間的分回比例，以及地主之間的分配比例，皆可彈性協商；而「權利變換」則交由專業客觀的不動產估價師事務所(不動產估價師)-客觀第三人，計算所有權人及權利變換關係人都更前後的總權利價值，扣除實施者依法提列的開發成本（即共同負擔）後，將剩餘價值在各地主間進行分配。「權利變換」的過程需要進行詳細的房屋鑑價和土地鑑價，以確保各地主獲得的面積比例與其財產價值相符。

關於利弊權衡，「協議合建」屬於私權契約範疇，故免經政府審議，保有較大的彈性，只要實施者和各地主之間談好，就可以依照自行協議的比例進行分配；然而坊間協議合建分配條件多樣，且合建契約保障權利範圍如租金補貼、搬家費、建物殘餘價值、稅賦減免及分攤等皆有不同，不動產估價師建議參與都更時多加留意自身權利。

而「權利變換」須經過政府審議，實施者提列的共同負擔須經過政府檢視，且地主間的分配比例全權交由公正的不動產估價師(不動產估價師事務所)，依據更新前個別因素的差異估出的價值比例，在地主間進行分配，對地主而言較有公正客觀的依據。此外，權利變換機制屬於多數決，迅行劃定僅需50%土地所有權人同意即可報核都更，公劃地區門檻為75%、自劃地區為80%，門檻明確且公開透明；惟實施者和地主之間協調的彈性較協議合建少。整體而言，精確的房地產估價將有助於保障土地所有權人的權益。

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2024.07.29
解析都更危老重點Part 2！不動產估價師在都市更新和危老重建中能做什麼呢?估價師又是如何估算出房地分配的？
1.都更危老為什麼要找估價師？其在都市更新權利變換作業中扮演何種角色？

都更危老重建需要由專業、公正、客觀的第三人，來評估每位住戶之間的權利價值比例差異，這正是估價師的角色。不動產估價技術規則、中華民國不動產估價師全聯會-四號、六號公報的制定，皆確保估價作業的公正客觀。而不動產估價師法第16條，律定估價師應遵守誠實信用原則，不得有不正當行為或違反或廢弛其業務上應盡的義務。若估價師違反上述規定致委託人或利害關係人受有損害者，應負損害賠償責任。
都更危老案估價師的選定，依據都更條例第50條，權利變換價格須由三家估價師查估，原則由實施者和地主共同指定估價師事務所。遇實施者和地主無法共同指定時，也可從各縣市政府的建議業者名單中抽選。

2.都市更新「權利變換」重要的考量因素有什麼？估價師如何估算出房地分配？

台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑整理以下幾點考量因素:
A.更新前各宗土地價值評估需考量因素
(1)土地臨主要道路、次要道路、是否為裡地等
(2)容積率(越高越好)
(3)地形(近似矩形最好)
(4)開發適宜性、面寬(面積越大越好開發)
(5)臨路數(越多則通行越方便)
(6)是否為角地或關鍵位置
(7)商業效益優劣
(8)有無景觀差異(面河、學校、公園等永久景觀)

B.更新前後房屋價值評估需考量什麼因素？
(1)樓層高低
(2)面積大小
(3)通風採光
(4)視野
(5)車道戶(離車道近，單價較低)
(6)是否有轉管(可能須裝潢降低天花板以隱藏，單價較低)
(7)是否近中繼機房(離中繼機房近，單價較低)
(8)梁柱位置(風水因素)
中泰估價所長 鐘少佑估價師說明，比較上述各宗地個別因素差異，估算出所有權人之間權利價值比例，扣掉實施者提列的成本和利潤(即共同負擔比)後，即以此為基礎進行各所有權人間的房地分配。

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2024.07.24
解析都更危老重點Part 1！都市更新和危老重建是什麼?專業估價師為您解答
1.都市更新和危老重建的目的
依據統計，全台老舊建物恐在今年破500萬戶，為了保障人民的居住安全，將老舊建物重新整建刻不容緩。都更危老重建提供公正的制度供依循，是保障人民生命財產安全最重要的途徑之一。

2.都市危老重建後「房地分配方式」?
估價師鐘少佑說明，主要可分為「傳統協議合建」及「都市更新權利變換」兩類，其皆非單純以房地坪數為分配基礎：
「傳統協議合建」需取得全部所有權人的同意，並由地主和建商進行協商，依各地主土地面積與和建商協議的分配比例進行分配，免經政府審議。
「都市更新權利變換」是由專業客觀第三人—不動產估價師計算所有權人更新單元都更前後房地價值，再扣除實施者提列的共同負擔費用比例，依據權利變換關係人更新前權利價值比例來進行分配，須經政府審議。
另外，還有「自地自建（委建）」的方式，由地主自行出資興建（所有地主同意出錢或融資），房地將全數分回給地主，但地主須自行處理工程發包作業，負擔較大。

3.協議合建和權利變換該選哪一個？
不動產估價師鐘少佑表示，建議地主簽擇優條款，未來從協議合建和權利變換兩者之中挑選最有利的。
「傳統協議合建」由地主與實施者簽合建同意書，房地分配比例決定與房地價格有直接的關聯性。雖然不同地段之土地價格不同，但實施者所要花費的費用(建材、人工、鋼筋)差異不大，故地主持有的土地價值越高，分配回地主的比例理應較高。
「都市更新權利變換」由專業不動產估價師估出更新後的總權利價值，再扣除實施者提列其所需要花費的成本及利潤（即共同負擔比），剩下即為地主可以分回的價值，再依據估價師依據更新前個別因素的差異估出的價值比例，在地主間進行分配。
倘出現傳統合建條件比權利變換之分配結果更優渥還好的情形，可能是實施者對房價較為樂觀，願意分回給地主比較高的面積，又或者是期望在協議前期就獲得地主們的同意。但不動產估價師也提醒地主需多方面分配面積之外的權益，如建物殘餘價值、租金補貼、稅賦優惠等議題。

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2024.07.01
買房看房怎麼做？！房屋鑑價估價師帶你抓住三大重點，才能當機立斷買下適合你的好物件
台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑表示，買房要考慮三個重點：
1. 價位
2. 地點
3. 產品類型
專精各類房屋鑑價、不動產鑑定的估價師也建議年輕人，有機會要多看房，累積看房經驗，才能當機立斷買下適合自己的好物件。
鐘少佑估價師表示，談到價位，年輕人買房要衡量收入有多少，是否為雙薪家庭，每個人負擔能力有別，開銷也不同，應綜合考慮能夠負擔的房貸。
此外鐘少佑提到，也可留意政策優惠，像是目前政府推出的新青安房貸，先不論寬限期，以40年房貸來看，可大幅降低買房負擔，或是有機會負擔更高價位的物件。

其次，要考慮的是地點，鐘少佑表示，俗話說理想的工作是「錢多、事少、離家近」，工作地點離家近，牽涉到上班時間如何掌握，以及閒暇時間有多少彈性，在買房時記得納入考慮因素。
不過年輕人工作地點不可能一輩子不換，鐘少佑建議，在考慮區位時，也要將未來換工作的可能性考量進去，盡可能選擇市中心，或靠近捷運站周邊等。
除了工作地點外，鐘少佑估價師指出，現代人買房也常會考量，避免離原生家庭太遠，尤其有小孩的雙薪家庭，常會請父母幫忙照顧小孩，或是考慮到未來父母年紀漸長後，能夠就近照顧，因此在挑選房屋區位時要特別留意。

最後則是產品類型，要選擇公寓、新成屋、預售屋或華廈？
估價師鐘少佑表示，首先還是要回歸到預算考量，另外就是思考對於使用空間、公共設施、安全性等需求面向來評估。
舉例來說，就安全性而言，近期在403大地震後，外界更關注建物安全，鐘少佑指出，921地震前後是一個分水嶺，在921後的建物，耐震要求可能更高，安全性相對更高。

估價師鐘少佑也提醒，年輕人在買房時除了考慮自住需求，也可從置產角度思考；另外他建議，儘管還買不起房，有機會也可以多看房子，累積經驗值，若只看過兩、三間房子，遇到價位、區位都符合需求的物件時，卻不敢做決定，原因就是看得不夠多，導致錯失機會，就相當可惜。

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不動產估價師教戰！哪些條件是房子的加分項目，又有哪些是會減損價值的呢？
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2024.06.18
都更大小事！都更怎麼談最有利？都更遇釘子戶還可以繼續推進嗎？不動產估價師來解答！
A:過去常聽到建商提出的一坪換一坪，是室內一坪換一坪，還是權狀一坪換一坪呢?
坊間室內一坪換一坪、權狀一坪換一坪皆為常見情形，需釐清、確認的是，室內(更新前)指的是主建物、專有部分(公寓室內可能等於權狀)，換一「坪」的坪指的是更後的主建物、專有部分抑或者權狀面積。
為了在都更談判中獲得更有利的條件，居民可透過自行蒐集土地價值、建設成本或者聯合談判的方式等等，增加自身談判籌碼、獲取更有利的條件。

B:
大家俗稱的釘子戶，應正名「不同意戶」，他們基於對房子的情感因素、不信任建商等原因而不同意都更。
當不同意戶不願意搬離，無法達成共識時，都更案可能會陷入僵局，這時建商可能會透過提高補償金、提供其他房屋等方式嘗試解決問題。
但都更案中是多數決機制，跟危老不同，都更基地相對大一點，遇到不同意的狀況是可以用法令來處理，在臺北市都更案中8成通過是最低門檻，而送都更後，大部分到核定時都能達90%以上的同意。

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什麼是「容積移轉」？容積移轉如何計算？
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2024.06.18
都更大小事！不動產估價師怎麼估算地主跟建商的分配比例？怎麼知道都更分配比例是否合理？(以公寓來看哪樓層價值最高)
以權利變換估價而言，都更的分配大致上分為三個層次:
第一層次為「地主」與「建商」之間分配比例(七三分、六四分、五五分)：估價單位首先依更新單元未來新建物樓地板、車位、更新後房價為基礎，推估更新後的總銷售金額和房屋鑑價，成本則以都更的共同負擔提列標準提列之共同負擔費用為準；其中共同負擔比例為「共同負擔費用/總銷售金額」(建商分配比例)、地主分配比例則為「1-共同負擔比例」。

第二層次為「地主」間的權利價值比例：土地具有平面的價差，因此要根據不同條件做分算。

第三層次為「建物立體化」的權利價值比例：土地上有區分建物時，需以不同樓層(立體)建物條件差異為基礎，由平面地價(總和)進一步分算立體權利價值分配差異。

一般住宅效益的公寓(無電梯)，1樓多半為最高值，增建違建，原則依不動產估價技術規則規範不予評估(僅評估合法部分)，但違建在都更中能獲得拆遷補償費用，因此分配仍比一般住戶(相同條件無違章)來的高。

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2024.06.17
都更大小事！什麼房子都更機會高呢？產權複雜是什麼？台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑來解答！
1. 搶老房等都更，讓房屋價值翻倍？什麼樣的房子被都更的機會比較高呢？
A:
影響都更與危老推動的關鍵因素在於地段，房地產估價中，當地段房價與造價達一定成數，都更推動較為順利，雙北都更領先其他縣市即因就房價多已達一定門檻。
其次為位置與產權，不動產估價師事務所指出房子相對位置臨主要道路、巷弄內，產權的單一或複雜都是影響都更效益重要因素，在經綜合評估條件與效益關係後，才能決定是否適合進行都更。

2. 產權的狀況怎麼樣才算複雜呢?
A:
相對單純的狀況例如:公寓(1~4樓)各樓層建物分別由4個人持有，，土地由4個人各1/4均等持分，這在不動產估價案例比較常見。
較複雜的像是，公寓(1~4樓)，其中各樓層建物分別由4個人持有，但土地只有三個人所有，代表有一人只有建物沒有土地，這種狀況下只有建物的所有權人可能就不願參與都更，因為現況他可以跟其他三人有同等權利使用，而都更後他被分配到的比例相對會比其他三位有土地的人少，就會涉及權利變換了。
另一狀況是法定空地單獨持有，早期因住戶多半不願持有法空，建商即將法空分割自持；但隨時間推移地價上升，參與都更後發現法定空地一樣可參與都市更新的分配，就會延伸到容積移轉的部分，造成原住戶感覺不公平進一步增加都更推行的難度。

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2024.06.13
不動產估價師教戰！不動產估價方法有哪些?
不動產估價方法大致分為三種:1.比較法2.成本法3.收益法

依不動產估價技術規則規範，進行房屋鑑價作業時，原則需採兩種以上估價方法，在各類型產品中，以比較法最為廣泛使用
比較法:找到替代性高的標的，搜尋與估算標的最接近的物件，比較法有四大項調整重點，會影響價格。
1.價格日期: 不同時間點價格水準通常會不一樣，因此要搜尋類似價格時要挑時間較相近的。
2.情況因素:特殊狀況(親屬間買賣、債務抵償之交易、急買急賣)
3.區域因素:區域相同但小環境不同，價格也會有所差異，因此要分析平均房價落差後再進行調整
4.個別因素:像是樓層差距、建材、基地大小

土地估價最常使用的估價方法是土地開發分析法(成本法一環):需考慮未來創造的效益。

還有另一種估價的方法是收益法:多適用於收益型產品，例如店面、辦公、商場、高爾夫球場等，投資目的是為長期收益，因此要評估租金、投報率等等，回推收益法價格。

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2024.06.13
不動產估價師教戰！哪些條件是房子的加分項目，又有哪些是會減損價值的呢？
Q: 在進行房屋鑑價時，以估價師的角度來看，房子有哪些條件是加分項目，有哪些條件是扣分會減損價值的？

A:以不動產估價師角度來看 其實單看項目差異不大，只是我們會將這些項目量化。
外部項:
●迎毗設施:公園、綠地、學校、便利商店，會是外部加分項
●嫌惡設施:殯儀館、垃圾掩埋、變電所，是外部扣分項目
加分扣分需要再蒐集相關資訊，再看對房價影響的敏感程度，估價方法裡會針對各項一一檢視
內部項:
●風水問題:坐北朝南、日照長度，另外還有壁刀、屋型不正、路衝，會影響居住人心情的也會在估價上注意到
●舊房子:管線問題、安全性、瑕疵、海砂屋
●新房子:漏水瑕疵
內部臨壁:二樓低樓層可能會有停車坡道出入、機械車位聲音，對房屋鑑價來說也可能會下修價格
建商品牌:估價不會針對建商品牌做出分析比較，但經驗而言，大型品牌的選址、基地規模有一定規摸水準；不動產估價考量的為建材品質:綠智慧建築、耐震建築、綠建築標章，是否高於一般市場水準。

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2024.06.05
2024年6月號 住展雜誌
本期封面:大遷徙時代-全台潛力開發區 總整理

鐘少佑所長談傳統產業聚落資產活化：
「老舊廠區多位於偏郊區段的老舊社區，且附近多有小型加工廠聚集，
台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑認為，若單一廠區面積夠大，
或有多廠群聚效益，一旦攜手合作共同開發，對於未來周遭公共建設、生活機能及居住品質等，都有一定規模的影響力，開發價值越高，『如果幅員不大，或僅單一廠區，即使開發對於該區房市發展影響也相當有限。』」

更多詳細內容都在【住展雜誌2024年6月號】
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2024.06.01
第一屆建研盃三對三籃球鬥牛賽
中泰估價由鐘少佑所長帶領，首次組隊參與籃球賽~
精心訂製了中泰專屬球衣，果然不負眾望抱回了季軍獎盃！
築研所這次共組了四隊參賽，大家以球會友~度過青春滿滿的上午
感謝 建研會 卓越鐵人隊 城市地產科技 等各單位舉辦本次的比賽！
期待下次再凝聚團隊力量，與大家來場友誼的較量，展現健康活力~~

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2024.05.31
無人機技術應用於現地勘查作業
中泰估價團隊持續精進！
不僅提昇專業領域水準，中泰在硬體設備也更上層樓，提升對勘估標的使用現況的掌握程度
面對不臨路或難以抵達之標的，中泰導入無人機技術，拍攝勘估標的現場照片
確保獲得及時又精準的第一手資料，輔助所內的估價作業！
希望新設備能夠突破困境、提升效率，提供更全面且專業的服務~

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2024.05.27
築研所放鬆趣露營!!
一年一度的國內員工旅遊來啦!!
上周中泰估價的同仁跟著築研所一起到宜蘭體驗懶人露營
露營的晚餐當然少不了豪華烤肉及大火鍋囉
大家分工合作、吃吃喝喝，享受著美食、互相交流，展現卓越的合作與無與倫比的凝聚力。
透過這次員工旅遊讓大家踏出辦公室及大都市，好好放鬆，投入大自然的懷抱中，
與築研所的大家建立起更牢固的情感連結。
感謝每位成員讓員旅順利且美好的落幕，為築研所的回憶錄裡添上一筆
期待未來在工作中繼續攜手合作，走遍各個角落!!
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2024.05.06
2024台北101垂直馬拉松世界冠軍賽
上週六中泰估價的同仁一同參加一年一度的台北101垂直馬拉松賽事，
挑戰91層樓、2046階樓梯、垂直上升390公尺。
同仁們突破自我登上臺灣第一高樓101~~
完賽後的美景及成就感絕對是無可取代的！
期許中泰估價業績同樣蒸蒸日上。
#台北101垂直馬拉松 #101登高#做自己的冠軍#勇敢邁向高峰

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2024.05.03
什麼是「容積移轉」？容積移轉如何計算？
Q：什麼是容積移轉？
容積移轉是指將原屬於一土地之可建築容積移轉至另一可建築土地建築使用。

送出基地資格：
1. 私有都市計畫公共設施保留地
2. 有藝術、歷史保存價值的建物(古蹟)所定著之土地
3. 作公共開放空間使用之可建築土地

接受基地資格：限於和送出基地同一主要計畫範圍內其他可建築土地

容積移轉的目的：
1. 保存並維護具價值的建築物
2. 維護並補償地主權益，避免土地上有文化資產之地主的開發權益犧牲
3. 透過容積移轉，使可建築容積移轉至另一可建築土地建築使用，舒緩政府財政負擔。
------------
Q：容積移轉如何計算？
容積移轉換算公式會因送出基地的性質不同，而有不同公式
1. 送出基地屬公共設施保留地:
接受基地移入之容積＝
送出基地之土地面積 ×（申請容積移轉當期送出基地的公告土地現值／申請容積移轉當期接受基地的公告土地現值）× 接受基地的容積率
2. 送出基地屬有保存價值建物定著之土地者:
接受基地移入容積＝
送出基地之土地面積ｘ（申請容積移轉當期送出基地的公告土地現值／申請容積移轉當期接受基地的公告土地現值）ｘ接受基地的容積率ｘ〔 1 －（送出基地現已建築的容積／送出基地的基準容積）〕

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2024.05.03
何謂都更權利變換?
Q：都更中的權利變換意思?
都市更新中權利變換係指更新單元內之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、實施者或與實施者協議出資之人，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值比率及提供資金額度，分配更新後土地、建築物或權利金。
簡單來說，透過估價的方式，將地主擁有的地及建商的投入的錢換算成權利價值，計算各自所占比率，並將更新完成的總價值，扣掉「共同負擔」後，地主再依更新前的價值比率去分配。
----------
Q：怎麼選定估價師?
權利變換計畫取得大多數權利人之同意即可實施，其更新前後價值之認定由實施者與全體土地所有權人共同指定專業估價者；無法共同指定時，由實施者指定一家，其餘二家由實施者自本市專業估價者建議名單中，以公開、隨機方式選任之，其擬訂時程應於都市更新事業計畫核定發布實施後擬訂，必要時得與都市更新事業計畫一併辦理。

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2023.04.01
中泰現身2023年4月號 {住展雜誌}！
中泰登上住展雜誌啦！本期封面故事：史上最大退休潮來襲—高齡安居新攻略。以消費者導向介紹銀髮宅、高年住宅政策、長者購屋指南、都更老屋整建等等，提供眾多有益資訊。關於都更權利變換、合建分配更是中泰專精的服務項目！！非常推薦大家閱讀本次主題內容。

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2023.02.02
中泰估價兩周歲生日！！
✴中泰成立兩週年啦✴
雖然成立的時間不長，但由資深估價師-鐘少佑所帶領的團隊，默契及成績卻好像已經一起走過了無數個歲月！
夥伴們也彼此密不可分，成為了中泰重要的支柱
感謝築研所夥伴、家屬們的參與跟祝福，一起與中泰慶祝這個重要的日子！
也感謝各位的信任，一路陪伴中泰不動產估價師事務所成長茁壯~
期許未來中泰為各位帶來更優質更多元的服務
———
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2022.11.19
2022黑馬半程馬拉松
中泰不動產估價師事務所跑起來囉！！
上週天氣宜人的周六下午，所內估價師們及各部門同仁相約一同參加了黑馬賽事
對許多同仁來說都是首次挑戰，過程中感到路程遙遠、艱辛，但大家依舊堅持努力，最終順利完成賽事！！
為夥伴們感到驕傲
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2022.11.08
賀！中泰估價獲頒-教育部體育署「111年運動企業認證」
獲獎企業推動職場運動風氣、提供運動環境、定期舉辦或補助參與活動。
中泰雖規模不大，但所長－鐘少佑仍持續努力塑造運動環境及企業文化，優先照顧同仁健康，提供專業估價的同時也築起樂活的工作環境。
期許中泰估價榮獲運動企業認證後繼續保持活力衝勁，體力就彰顯著我們的戰鬥力！

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2021.02.02
中泰估價團隊服務多角化再創佳績
中泰估價擁有專業的資深估價師，專精於資產重估、危老估價、銀行擔保、法院訴訟、土地徵收、變價分割、土地開發投資分析、顧問服務、容積代金、容積移轉、都更權利變換、繼承財產分配之估價等，累積估價金額81,002億元；累積估價件數1,359件；服務項目多達近20項。
中泰不動產估價師事務所多角化的服務、並持續精進，建立全方位優質團隊。
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2021.10.14
《2021不動產高峰論壇》分享「如何挑選屋有所值的好房」
本所所長/估價師-鐘少佑參與《2021不動產高峰論壇》分享「如何挑選屋有所值的好房」，15分鐘快速讓消費者了解從估價師的角度看不動產： ◎掌握合理市場行情，不買貴 ◎了解影響不動產價格因素，不踩雷 ◎留意房屋潛在價值，屋超所值。

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2021.07.24
賀! 本所 鐘少佑所長當選台北市不動產估價師公會第七屆理事長
中泰不動產估價師事務所-所長 鐘少佑，擁有資深估價經歷，獲選第七屆台北市不動產估價師公會理事長。
感謝各屆理事長及估價師前輩、同仁，攜手打造共好的產業生態。

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2021.04.15
四業強強聯手！「築研所」打造建築內外思維 全方位平台解決方案
買厝/推世代行銷公司、簡忠新建築事務所、中泰估價聯合事務所、法禹法律事務所，今(13)日共同宣布成立「築研所」，兼顧建築內外思維，從土地買賣常聽到的「建蔽率」及「容積率」到都市更新之重建、整建及維護等，全方位平台提供各類解決方案，成業界創舉。

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