實價登錄制度提供不動產市場歷史成交資訊，具有一定參考價值。然而，其資料存在時間落差，且無法反映個別不動產之產權結構、法律關係及特殊條件差異。

當案件涉及都市更新、產權不完整、法律程序或重大財務決策時，若僅依實價登錄進行判斷，可能產生價值認定上的落差與爭議。

不動產估價師事務所依法出具之估價報告書，能作為法院、銀行及政府機關審酌不動產價值的重要專業參考資料，有助於相關決策建立於合理且可受檢驗的基礎上。

實價登錄的功能與使用限制：不宜作為唯一價格依據

實價登錄主要揭露特定區域之歷史成交資訊，協助市場參與者了解價格區間。然而，在實務應用上，仍存在以下限制：

1. 資訊具有時間落差

成交資料揭露與實際市場狀況通常存在數月差距，難以即時反映市場變化。

2. 交易條件揭露有限

實價登錄難以完整辨識特殊交易條件（如親友交易或附帶給付）。

3. 無法反映個別不動產差異

屋況、樓層、座向、管理品質及潛在瑕疵等因素，難以透過登錄資料完整呈現房屋估價。

4. 交易案例是否具適用性及可比性

不動產異質性高，影響價格之因素繁雜，且區位優劣、產品定位條件、個案特殊性難以就實價登錄資料判別。

因此，在高價值或具複雜條件的不動產案件中，實價登錄僅適合作為市場背景資訊，而非價值認定的唯一依據。

不動產估價師事務所之專業角色與功能

不動產估價師經國家考試及專業訓練，依法執行估價業務並出具估價報告書。

該報告書可供法院、銀行、政府機關、會計師及相關利害關係人，作為不動產價值判斷與決策之專業參考。

估價報告書之功能，在於提供可受檢驗之專業意見，協助各方於法律、財務及交易決策中，建立合理且透明的價值基礎。 

以下是5種不能僅參考實價登錄，需委託不動產估價師事務所的情形

(1)    都市更新與危老重建（權利變換評估）

依據都市更新條例第50條規定，由三家不動產估價師事務所查估都市更新權利變換案件，涉及更新前與更新後不動產權利價值之計算與分配。

估價師事務所可依相關法令與估價準則，進行權利變換價值分析，作為各方協商與權利分配之專業依據。

(2)    產權不完整之不動產（持分土地或建物）

以區分建物而言，實價登錄多為產權完整的不動產交易案例，對於公同共有或分別共有之持分不動產，參考性有限，土地交易則多有持分交易情形。

此類不動產因處分限制及市場流動性較低，實際價值需考量流動性減損與市場可行性，由估價師進行個案分析與合理價值判斷。

(3)    法律程序與遺產分配（共有物分割、分產）

於繼承分產、離婚財產分配或法院共有物分割案件中，價值認定須具備客觀性與公信力。實價登錄僅屬市場資訊，無法作為正式鑑定文件。

由不動產估價師事務所出具之估價報告書，可作為法院審酌價值基準與分配判斷的重要專業資料。

(4)    法人資產評估與重大融資需求

企業名下不動產之資產變動，涉及會計準則、融資審查及財務揭露需求。

於公司併購、抵押融資或財務報表公允價值評估等情境中，通常需由具第三方公信力之不動產估價師進行估價，以符合相關審查與風險管理要求。

(5)    具特殊條件之不動產（瑕疵、增建、社區管理）

實價登錄難以完整呈現不動產之特殊條件，例如：

• 負面因素：違章建築、事故屋、鄰近嫌惡設施、結構或滲漏水問題

• 正面因素：合法使用權(頂樓或車位)、約定專用空間或社區管理品質佳

不動產估價師估價時須確認其合法性與實際使用狀況，方能納入價值分析，使不同估價目的之估價結果能反映價格日期當時合理價值。

常見問題Q&A

Q1：實價登錄可以當作房屋或土地的價值依據嗎？

A：實價登錄提供的是歷史成交資訊，僅能作為市場參考，並非針對個別不動產條件所進行的估價結果。在涉及法律程序、權利分配或重大財務決策時，仍需由不動產估價師依法出具估價報告書，作為正式價值判斷依據。

Q2：都市更新或危老重建一定要找不動產估價師嗎？

A：都市更新權利變換涉及更新前後不動產權利價值之計算與分配，依法須由不動產估價師依估價準則進行查估。實價登錄無法處理權利結構與價值分配問題，僅能作為輔助參考。

Q3：持分土地或共有房屋，可以用附近實價登錄來估價嗎？

A：持分不動產因處分限制、市場流動性及法律關係不同，其價值通常低於產權完整標的。實價登錄多為完整產權交易案例，無法反映持分不動產的實際可行價值，需由估價師進行個案分析。

Q4：法院分產、繼承或共有物分割，一定要估價報告書嗎？

A：在多數案件中，是必要的。實價登錄不具鑑定效力，法院進行價值審酌時，通常需參考由不動產估價師依法出具、具公信力與可受檢驗性的估價報告書。

Q5：房屋有瑕疵、增建或特殊使用條件，實價登錄為何不適用？

A：實價登錄無法完整揭露屋況、合法性、增建情形或社區管理品質等個別條件。估價師在估價過程中，須查證不動產實際狀況與法律使用限制，才能使估價結果合理反映價格日期之市場價值。

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