「公辦都更5099專案」及「大街廓都更」政策上路對不動產市場的影響

近期台北市政府宣布推動「公辦都更5099專案」及「大街廓都更基準容積提高至300%」二項新措施，前者降低公部門資源進場協助的門檻，後者針對符合一定規模及條件的基地提供開發誘因，期盼藉由多元政策的實施加速社區凝聚共識及都市更新推動。

「公辦都更5099專案」是由原先的「7599專案」演變而來，針對位於更新地區內、具備重建意願，但因個案條件欠佳而缺乏民間開發商投入整合的社區，在符合特定條件下，由台北市政府受理其申請並協助辦理公辦都更，主要分成四階段，專案核心內容如下：

位於更新地區內且基地面積達2,000平方公尺以上的社區，於內部自行整合並取得50%的初步更新意願後，即可向台北市都市更新處提出申請。在「7599專案」中該意願比例原須達75%，現「5099專案」已放寬申請門檻至50%。

都更處將委託民間技術團隊，協助通過第一階段審查的社區進行方案評估，後續將舉辦說明會，向地主說明建築量體規劃與財務試算草案，並辦理第二階段意願調查，若該階段地主的參與意願達90%以上，即可進入第三階段作業。

由台北市住宅及都市更新中心協助符合第二階段資格的社區辦理模擬選配，地主得於瞭解其初步分回的權利價值後參與，倘參與模擬選配的地主達90%以上，將由台北市政府辦理適宜性評估選定為公辦都更案，並同意由台北市住都中心擔任實施者，進入第四階段作業。

符合第三階段資格的社區，經台北市政府選定為公辦都更案及同意台北市住都中心擔任實施者，後續將由實施者辦理公開徵求出資者、依法擬訂都市更新事業與權利變換計畫報核，以及重建等相關作業。

「大街廓都更基準容積提高至300%」政策核心內容如下：

適用條件：基地面積達3,000平方公尺以上，且位於捷運場站或水岸周邊，基準容積由現行225%提高至300%。

公益回饋要求：提高基準容積的同時，需導入並回饋相應的公共服務設施，例如托育、幼兒園、長照日照中心、圖書館及運動中心等多元功能空間。

台北市政府已公布二處示範計畫：

中山行政園區（原第一殯儀館舊址，約1.5公頃）：整合區公所、運動中心、圖書館與社福設施，連結圓山創新聚落與松山AI園區，打造創新發展軸帶。

新南港行政中心（原址約0.7公頃）：規劃行政中心遷至南港高工周邊，原址串聯南港車站立體連通系統，發揮三鐵共構交通優勢，引進金融與商辦服務，提升區域生活品質與洽公便利性，帶動南港地區整體發展。

公辦都更申請門檻的放寬，有機會讓整合困難的老舊社區跨出重建第一步，藉由政府資源介入進行前期效益評估，然而50%僅為公辦都更的「初期意願統計」，後續仍須跨越90%的階段性門檻，並達到法定事業計畫的同意比例，因此實務上能否順利成案，關鍵仍在於建商與地主之間的利益如何達成平衡。

捷運場站及水岸周邊的大面積基地，透過提升基準容積，可有效提高開發誘因，並引導大型街廓進行區塊整合，以落實大眾運輸導向型發展（TOD），同時藉由多元公共服務設施的回饋機制，能實質補足托育、長照及在地公共服務需求，全面完善周邊公共服務與生活機能，將更新效益由單一建築擴大至整體生活圈。

🔎資料來源

台北市政府「蔣萬安宣布都更新政「都更5099」首階段門檻降至五成　推「大街廓都更」基準容積提高至300%」

台北市都市更新處「都更再加速！北市推動都更新制｜務實推進都更」

台北市都市更新處「公辦都更7599專案計畫」

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