2026-11-01
換屋能否解開都更僵局？從估價角度看「無限都更」
文／中泰不動產智庫
2026 年 10 月 31 日晚間，臺北市長候選人沈伯洋在萬華龍山寺前提出「無限都更」。構想是以公有地興建住宅、殭屍都更退場案、自主都更及聯合開發分回戶四類屋源，讓住戶以住屋交換直接搬入新屋，不必經過中繼宅；換出的舊屋權利由政府取得，再據以整合原基地。依報導舉例，若一案有 80% 住戶同意、20% 不同意，同意者可先換屋，不同意者日後也可選擇加入。至於交換如何計算與配對，目前尚未公布細節。
中泰不動產智庫不評論政見優劣，也不評估政治可行性。本文從估價實務整理三件事：換屋在國內外有哪些前例、現行制度能做到哪裡，以及這套機制在估價上必須先回答的問題。
一、換屋是有執行經驗的
國內已有兩個公辦案例。第一是臺北車站東側的行二行三：該街廓公私產權複雜，整合十餘年未果，國家住都中心以「跨區權利變換」合併開發鄰近國產署的臨沂段土地，私有產權集中至臨沂段興建住宅，行二行三則作為行政園區，預計 2030 年底前完工。第二是信義兒福：國家住都中心借鏡日本大手町模式推動的全臺首案公辦「連鎖式都更」，六塊基地合計 2.83 公頃，以公有地為主（B2 基地公有土地占 93.98%），2025 年 1 月完成最後一塊基地簽約，總投資額 189 億元。
國外最常被引用的是東京大手町。都市再生機構於 2005 年取得合同廳舍跡地作為「種地」，老舊大樓的地權人先在種地上興建新樓並遷入，騰空的舊址再成為下一輪的建設用地，依序連鎖更新。不過大手町的地權人以企業辦公大樓為主，與住宅換屋的情境不完全相同。澳門則已訂有《都市更新暫住房及置換房法律制度》，但據當地議員 2026 年 2 月的質詢，仍未有依都更法成功重建的案例，顯示有制度不等於有進度。
學界也早有類似主張。北科大邱英浩近期即建議，政府可整合公有住宅、社會住宅或私部門開發，提供中繼住宅、租金補貼、異地換屋及跨區換屋等多元選擇。
換屋的構想已有實證，建議先以公有地集中的地區做示範，累積數據後再擴大適用範圍。
二、現行制度能做到哪裡
現行《都市更新條例》第 12 條第 2 項規定，依第 7 條第 1 項劃定或變更的更新地區，直轄市、縣（市）主管機關得合併數個相鄰或不相鄰的更新單元後實施都市更新事業，這是行二行三能夠跨區權變的基礎。換言之，由政府主導、以權利變換計畫串連兩塊以上基地的換屋，在現制下已可執行。
「無限都更」的新意在另外兩點：一是屋源跨越不同案件，二是住戶可以在不同時點陸續加入。前者讓交換不再侷限於同一份權利變換計畫，後者讓每一次交換的時點都不相同。這類跨案、跨時點的換屋平台，國內尚無先例，是否需要修法、由哪個機關擔任交換的相對人，都有待說明。
稅負同樣關鍵。依同條例第 67 條，以土地及建築物抵付權利變換負擔者免徵土地增值稅及契稅，依權利變換取得的土地及建築物於更新後第一次移轉時減徵 40%；若換屋是在權利變換計畫之外進行的單純互換，是否仍適用同樣優惠，目前並不明確。
公辦跨區權變已有法源，建議先依現行條文起步；跨案換屋平台則應另訂自治條例，補上交換相對人與稅負的規定。
三、估價的核心：交換比例與加入時點
換屋必須同時估兩端的價值。權利變換的估價有法定程序：依同條例第 50 條第 1 項，更新前後的權利價值由實施者委任三家以上專業估價者查估後評定；換屋若脫離權利變換計畫，這道程序由誰執行、如何監督，也需要規定。住戶交出的舊屋，價值多半落在土地持分；換入的新屋，則以新成屋的市場價格計算。兩者之間的價差，由住戶找補還是由市府吸收，直接決定這個政策對住戶的吸引力與市府的財政負擔。臺北市都更處長詹育齊接受天下雜誌訪問時指出，「一坪換一坪」的觀念根深柢固，常讓屋主與建商協商破局；換屋若採價值交換，住戶換得的面積可能小於參與都更，若採面積交換，價差就會轉為公共支出。國內文獻比較臺灣與日本權利變換時，也指出「等價值比例」與「等價交換」兩種方式各有取捨（李建佑，2004），換屋同樣需要先選定基準。
第二個問題是加入時點。若不同意者日後加入的條件與先加入者相同，觀望反而最划算：先看別人換得如何，再決定自己要不要換。這等於給予每位住戶一個等待的選擇權，可能拖慢整合。每一次交換的價格日期如何訂、期間市場漲跌由誰承擔，也需要明確規則。
第三是逆選擇。區位好、條件佳的屋主，等待原地都更通常較划算；最先排隊換屋的，可能是條件較差的物件，使政府手中累積的權利恰好是最難開發的部分。
換屋的公平與否，取決於交換比例與加入時點。建議以價值對價值為原則，差額提供多種找補方式，並訂定統一評價基準日與早換獎勵，讓規則先於個案。
四、屋源、資金與退場
行二行三仰賴國產署的臨沂段，信義兒福以公有地為主，前例都建立在大量公有地之上。臺北多數老舊社區周邊並沒有這樣的條件，屋源也與社會住宅、幸福住宅等政策重疊，同一批公有地與分回戶將面臨多重用途的競合。
資金面上，換屋是先建後換。大手町的經驗顯示，種地持有者必須負擔得起土地持有成本，連鎖機制才能持續運轉；若換屋意願不如預期，新建住宅可能閒置，前期墊付的資金也難以回收。
殭屍都更退場則是另一個估價課題。沈伯洋指出，臺北市有超過 70 件都更案核准逾五年仍未動工。實施者已投入的規劃、整合成本與已整合的權利如何認定與補償，若沒有明確標準，可能形成新的爭議。
此外，換屋並不適合所有人。一樓店面戶不易以店面換住宅，高齡住戶與學區家庭也在意生活圈的改變，這些都會影響實際參與率。
屋源與資金決定換屋能做多大，建議先公布屋源配比與周轉基金的規模；退場補償則應訂定統一標準，由專業估價者評定，避免個案談判。
結語：擴大工具箱，也要說清楚規則
本次選戰中，蔣萬安以降低公辦都更門檻、提高大街廓容積推動整合，沈伯洋則提出換屋路線，兩者處理的都是都更整合困難的老問題。從估價角度看，換屋確實擴大了都更的工具箱：若定位為擴大公辦連鎖式都更，法律阻礙相對較小；若要發展為跨案換屋平台，交換比例、加入時點、法源與財源，都需要在政策落地前說清楚。
換屋是可行的方向，前提是規則先寫好。中泰智庫將持續追蹤兩位候選人後續公布的細節，也願意以估價專業協助把規則說清楚。
本文僅就不動產估價面分析，不代表本所對任何候選人或政黨之立場。
參考資料
1. 經濟日報（2026/1），行二行三公辦都更案都審通過報導；內政部新聞稿（2022/12/19），〈北市行二行三公辦都更簽約〉。
10. 都市更新條例（民國 113 年 11 月 13 日修正），第 12、50、67 條，全國法規資料庫。
2. 國家住都中心新聞稿（2025/1/15），〈實現連鎖都更最後拼圖「信義兒福 A2」公辦都更案今與遠雄建設簽約〉；國家住都中心，〈兒福 B2 基地公辦都更案今公開閱覽〉。
3. 自由時報（2026/10/31），沈伯洋公布「無限都更」內容。
4. ETtoday（2026/10/30），邱英浩：成立都更局整合權責。
5. ETtoday（2026/10/31），沈伯洋說明殭屍都更。
6. 天下雜誌第 834 期（2025 年 7 月），〈全民瘋都更，申請案年增 7 成〉（詹育齊受訪）。
7. 澳門立法會李良汪議員議程前發言（2026/2/10）。
8. 大手町連鎖型都市再生プロジェクト相關資料（日本公正取引協會月報；Wikipedia）。
9. 李建佑（2004），〈台灣與日本都市更新權利變換方式之比較研究：以「等價值比例」及「等價交換」之變換方式為例〉，《土地經濟年刊》，15：87-103。
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