第三種住宅區可以蓋什麼？如何最大化價值？容積率多少？住三用地的增值、改建到危老重建完全解析

一、什麼是住三土地？用途與容許建築類型

所謂「住三土地」，即「第三種住宅區」，是都市計畫中允許住宅與部分商業使用並存的分區。可做的商業用途，如有診所、補習班、小型辦公室、零售商店等。依據臺北市都市計畫規定，住三用地的建蔽率為45%、容積率為225%，因此常見的建築型態為住商混合大樓，一樓可作為餐飲、小型商店，樓上層可作為住宅。

二、住三土地改建的潛力：危老重建、都市更新與土地增值機會

住三是臺北市常見的住宅使用分區，現況多已興建三至五層樓建物，法定用途以住家用為主，地面層則依區域發展條件差異，商業氣息濃厚的區域形成沿街店鋪，或於巷弄間做為住宅使用。由於住三具備住宅與商業彈性，允許混合用途可吸引店面或小型辦公室進駐，有助提升租金收益與流通性，也經常是自住與投資族群青睞的使用分區。

老舊房屋若符合政府「都市更新」或「危老重建」條件，有機會爭取到容積獎勵或稅賦優惠。例如：

都市更新可爭取基準容積的1.5倍之都更獎勵

危老重建最高可達基準容積的1.3倍外加規模獎勵

並享有房屋稅、地價稅減免等

另外，實施容積管制前「原容積較高」之建築物，其容積獎勵計算上限也有不同，主要係為保障原地主的權益及鼓勵老舊房屋改建。對住三的原地主而言，不僅能改善老舊建物安全性，也能提升資產價值。

三、住三改建的難題：產權整合、法令限制與使用規範

儘管住三改建潛力高，在實務上仍充滿各種挑戰。

產權整合問題：老舊公寓的土地所有權由多位地主或繼承人共有，仍需統合不同意見與協調權利分配。法令限制與設計條件：如臨路寬度不足、停車位配置不足、道路退縮問題等，都可能影響申請重建。商業使用的法規門檻：改建後，仍須留意商業使用符合相關法規，純商業空間依《臺北市土地使用分區附條件允許使用標準》使用類別與項目不同，各有其設置規範，看似組別為一般零售業，但不代表可以經營任意之業種。

例如，日常用品零售業(便利商店、飲食成品、蔬果)之設置需符合：

營業樓地板面積未達100平方公尺者，應臨接寬度6公尺以上之道路；營業樓地板面積100平方公尺以上者，應臨接寬度8公尺以上之道路。

限於建築物第一層及地下一層使用。

營業樓地板面積應在300平方公尺以下。

日常用品零售業（便利商店、飲食成品、蔬果）－使用條件表

第三種住宅區可以蓋什麼？如何最大化價值？容積率多少？住三用地的增值、改建到危老重建完全解析－內文圖 1

📝常見 Q&A

Q1：什麼是「第三種住宅區」？住三用地的建蔽率、容積率是多少？

A：住三土地是都市計畫中的第三種住宅區，允許住宅與部分商業並存。住三用地的建蔽率為45%、容積率為225%，可興建住商混合大樓，一樓多為店面如診所、補習班、零售商店等，上層則為住宅。同時具有生活機能成熟、土地利用彈性高、租金收益佳的優點。

Q2：住三土地有哪些改建或增值方式？

A：住三用地適合多種開發模式，包括：

危老重建（最高可達 基準容積 1.3 倍 + 規模獎勵）

都市更新（容積獎勵上限可達 基準容積 1.5 倍）

增建（須符合建蔽率、容積率、退縮與道路寬度等法規）

原容積較高的老屋仍可能有原容積保障規定

Q3：住三用地是否適合做危老或都更？

A：非常適合。多數住三區為三至五樓老舊建物，若符合法規門檻即可申請危老或都更，提升安全、居住品質與土地價值。透過容積獎勵，可創造更高的開發效益，是許多地主的增值首選。

Q4：住三用地可以經營任何商店嗎？

A：不行。雖然住三允許部分商業使用，但仍需依都市計畫與《臺北市土地使用分區附條件允許使用標準》辦理。

例如：便利商店、日常零售等，只能設在一樓或地下一層且須需符合特定道路寬度，以及營業樓地板面積不得超過 300 m²。

Q5：住三改建一定需要找不動產估價師嗎？

A：不「強制」規定，但強烈建議找。

因為住三改建牽涉容積、產權整合、店面使用限制、都更／危老獎勵試算等，一般屋主很難自行比對法規與計算價值。估價師能提供：

土地與建物價值的客觀評估

改建前後的收益比較

容積獎勵、法規限制的可行性分析

能避免做錯判斷或低估資產潛力，讓改建決策更有依據。