美國期中選舉變天，台灣不動產市場該看什麼？

文／中泰不動產智庫

11月3日美國期中選舉結果揭曉，民主黨一舉奪下參眾兩院控制權，宣告川普政府第二任期後半段正式進入「府會分治」的局面。這場大選雖然不會直接影響個別房屋的成交價，卻牽動台灣房市走向的三大總經關鍵因素：利率、匯率，以及過去兩年支撐景氣的AI資本支出。

市場首週反應由情緒主導：台股自10月6日創下49,822點的收盤新高後，至11月6日跌至39,702點，跌幅達20.31%，11月6日盤中更一度重挫3,737點，創史上最大盤中跌點；外資於11月4日單日賣超1,498.99億元，為史上第5大賣超紀錄；新台幣匯率則在11月5日盤中觸及32.985元，係2025年4月以來新低。對於此現象，顯示市場普遍預期民主黨國會未來對AI資料中心的審查將趨嚴，台灣作為AI供應鏈核心承受的潛在風險最高，相較於金融市場，不動產市場的反應雖較慢，但走勢仍受總體經濟的影響。

結論：政治事件不直接動房價，傳導靠三條線

經判斷本次選舉對台灣住宅市場較無直接影響，間接影響可分為以下3個不同的面向檢視：

事實上，市場最擔心的兩件事並不會因為選舉而改變：首先，即使民主黨控制國會，也無法任意撤銷現行關稅協定，由於總統握有否決權，國會不易跨越在參眾兩院都取得三分之二多數決的推翻門檻。再來，台美在1月15日簽署的貿易協議，包含15%互惠關稅不疊加、232條款半導體最惠國待遇，以及企業赴美投資至少2,500億美元，屬於行政部門之間的安排，不受國會改選影響。真正受選舉影響的是，國會未來透過聽證、調查與撥款審查等方式施壓的頻率可能增加，這將大幅拉長跨國投資決策的時間。

總體而言，本次選舉並未改變房價的走向，而是延後市場對於「資金成本下降」的預期。

利率線：真正要盯的是12月的兩場會議

美國選前已處於升息循環：聯準會9月在新主席華許主持下，升息1碼至3.75%-4.00%；路透社10月訪查100位經濟學家皆一致預測12月將再度升息；高盛也將年底美國10年期公債殖利率的預測上修至4.75%。

台灣央行在9月17日則決議利率「連十凍」，維持2%的重貼現率。然而，隨著美國選後台幣貶值抬高輸入性通膨，以及美台利差擴大加劇資金外流，國泰世華首席經濟學家林啟超指出，第四季已具備升息條件；富邦金控首席經濟學家羅瑋也預期12月至明年初的利率政策可能有所調整；央行總裁楊金龍曾表示，利率走勢取決於國內通膨、主要經濟體緊縮進度及國內金融情勢，目前這三項指標皆朝升息方向發展。

升息對購屋者的影響能從數據看出來，根據永慶房屋統計，第七波信用管制後，首購房貸利率已由2.06%升至2.60%，第二戶則由2.18%升至2.90%，以貸款1,000萬元、30年期本息平均攤還計算，利率若自2.60%再升半碼，月付金額將從40,034元增至40,692元，每月多付658元；若升一碼則增至41,356元，每月負擔增加1,322元。雖然金額看似不大，但對貸款成數與寬限期已受限制的首購族而言，無疑是在「利率只會降」的預期之上增添不確定性。

商用不動產將面臨更大的衝擊，收益法中的資本化率與折現率通常以無風險利率為基準，若美債殖利率站上4.75%且台灣央行跟進升息，法人買方的要求收益率就得上調；在租金不變的情況下，資本化率每上升0.25個百分點，資產價格就會隨之下降，這將成為選後最先該重新檢視的指標。

簡言之，相較於選舉結果，12月美國聯準會與台灣央行理監事會的利率決策，才是決定明年上半年不動產資金成本的關鍵。

資金與匯率線：台幣貶值是雙面刃

外資撤出與新台幣走弱對不動產的影響分為兩階段，短期內股市回檔將使豪宅市場「財富效果轉負」，永慶房屋統計2026年上半年台北市億元以上豪宅成交220件，年增37.5%，占整體住宅交易比重升至5.6%，為連續三年上升；中信房屋第二季調查顯示17.5%的受訪者有意將股市獲利轉入房市；但隨台股自高點回落逾20%，先前高度依賴股市獲利支撐的豪宅買氣，預期年底前將明顯降溫。此外，從歷史經驗來看，市場也面臨修正壓力，回顧美國共和黨執政時期的三次期中選舉後，美股到年底前平均表現多為下跌；2018年在聯準會升息與中美貿易戰雙重打擊下，標普500指數當年選後至年底跌幅達9.02%。

中期趨勢則不同，當新台幣匯率逼近33元大關時，對於持有美元資產的台商與海外華人來說，台灣不動產換算成美元變得相對便宜。另外台灣企業今年對外投資大幅成長，多數廠商並未急著將美元收入結售為新台幣。根據央行統計，今年前9個月出口商未立即結售的外匯收入累計已超過4,000億美元，年增率近4成。這筆巨額資金未來若回流台灣，最有可能投入台北市核心區域的資產。

此外，台美協議中企業承諾赴美直接投資至少2,500億美元，這筆資金逐年流出將對新台幣形成結構性貶值的壓力，並排擠國內工業用地的投資需求。若美國民主黨國會加強監督投資進度，將可能加速資金外流。

整體而言，匯率貶值將對房市帶來「短空長多」的影響，但長期增值利益預期僅有精華區資產受惠。

產業線：AI資本支出審查，衝擊落在竹科走廊的廠辦與工業地

這是本次選舉造成台股重挫的主因，資料中心在美國已成為地方政治的焦點議題，11月3日全美10個州表決41項地方資料中心提案，內容涵蓋提高開發門檻甚至全面禁建；德州新任州長主張在建立完善的社區保護規範前應暫停核准新案；路透社與益普索民調顯示近7成民主黨支持者贊成限建；隨著民主黨控制國會，即便相關限制法案未能通過，聽證會與調查程序也足以迫使科技巨頭放慢資本支出。

台灣供應鏈高度集中AI產業是一大隱憂，從半導體、伺服器到零組件，整體產能與訂單與美國資料中心的擴建進度密切相關。楊金龍總裁形容今年台灣經濟呈現「外熱內溫」的格局，全年成長率雖超過12%，但主要由AI產業的熱潮帶動。過去兩年從桃園、新竹到竹南的工業地產買氣皆由這條供應鏈強勁的擴廠需求所支撐，根據信義全球資產統計，2026年上半年上市櫃法人工業不動產交易金額已達1,392億元，僅半年即超越2025年全年總額，創下歷史新高，且其中有超過8成的交易集中在可立即投入生產的既有廠房。

本土工業不動產需求可能因此面臨緊縮，美國資料中心訂單受資本支出審查趨嚴的影響而放緩，將率先衝擊台灣工業土地與廠辦的買氣。此外配合台美協議赴美設廠的計畫，並不會因為美國國會改選而消失，由於享有232關稅豁免與投資進度連動的優惠，在建廠期間可獲得計畫產能2.5倍的零關稅配額的誘因下，廠商傾向將資本支出自台灣移往美國。

然而部分市場觀點認為，國會改組不至於終結AI投資熱潮，分裂國會反而能減少政策反覆，且台韓晶片廠地位難以取代，雖然需求仍然存在，但資產估價必須重新審視「租金成長率」，過去兩年廠辦租金假設已包含AI擴建預期，選後應下修市場預期並重新調整目前評估的假設條件。

總體來說，AI產業變動的衝擊不在住宅，而在廠辦與工業土地的租金成長預期，其影響將由竹科走廊擴及周邊住宅的預售市場去化。

住宅市場：量縮價盤的基調不變，但軟著陸的保護墊變薄

選前住宅市場適逢轉折點，央行於9月17日將自然人第2戶貸款成數上限從6成放寬至7成，並取消購地貸款動工切結要求，銀行整體不動產貸款集中度也自2024年6月底的37.61%，降至今年7月底的34.44%；永慶房屋預估第四季市場將呈現「量微增、價趨平」；住商不動產則觀察到9月下半月看屋量回升約2成；代表房市在歷經兩年管制後，出現「軟著陸成功」的跡象。

選舉結果將動搖經濟軟著陸的成果，原先軟著陸仰賴利率不升、股市財富效果維持以及央行逐步鬆綁三項條件，但目前開始出現變數，楊金龍總裁曾於9月明示，若通膨預期心理升溫，不排除加碼緊縮，面對近期新台幣貶值與輸入性通膨的壓力下，央行12月理監事會議選擇繼續鬆綁房市的機率已明顯下降。

市場供給壓力與選舉無關但呈現上升趨勢，永慶房屋估計2026至2028年將有32至36萬戶新屋完工，加上建商現有的8至10萬戶待售餘屋，整體供給量龐大，但今年買賣移轉棟數預估僅25.6至26.7萬棟。當大量的交屋潮碰上資金成本上升與股市回檔，預售屋轉售及建商讓利的賣壓，預計將集中在明年上半年釋放，其中供給量較大的桃園、台中以南地區以及科學園區周邊，面臨的調整壓力最為明顯。政大永慶房價指數也反映區域分化的走勢：2024年第3季至2025年第4季雙北地區下跌4.8%至5.4%、桃竹地區下跌6.2%至6.8%、台中以南地區下跌8.2%至8.9%，2026年第1季與第3季各地區房價季增幅雖已收斂至正負1.1%以內，但這種區域分化的修正格局，在選舉結束後將會更加顯著。

台灣近期將於11月28日迎來九合一地方選舉，選前各地方政府房地稅收與容積政策通常維持不變，選後須視新任首長對囤房稅2.0執行、社會住宅及都更容積獎勵的具體態度，由於美國與台灣兩場選舉僅相隔三週，市場在年底前預期將持續處於觀望態度。

整體來說，住宅市場「量縮價盤」的走勢不變，但第四季市場回溫的時程將會延後，且區域分化的現象將進一步擴大。

估價實務的三個提醒

本次選舉估價師在價格評估上將檢視並調整以下參數及假設條件：

1. 資本化率與折現率：決定收益不動產資本化率與折現率時，無風險利率基準應考量「12月升息半碼」可能帶來的影響。

2. 廠辦與工業地租金成長率：針對廠辦與工業地的租金成長預估，由於資本支出放緩的可能性增加，應適度下修「預期AI擴建」的樂觀假設。

3. 匯率變動：分析新台幣貶值對總體經濟的衝擊，並進一步評估其對不動產市場的實質影響。

面對市場的不確定性，估價師應詳細分析這些因素對於不動產市場帶來的正面及負面影響，才能將其如實反映於價格評估的過程。

後續觀察指標與結語

接下來三個月，應重點追蹤以下五個指標：

民主黨贏得參眾兩院，對台灣不動產市場是利空還是利多？事實上選舉並未改變住宅市場的供給與需求，但影響資金成本下降的預期，對需要貸款的自住客而言，意味著需要多等待大約半年的時間；但對持有美元的長期資金來說，卻是近一年半以來，首次可以運用較低成本進場的機會。在同一個市場中，不同的角色會得出相反的結論，這也正是市場不確定時期，專業估價師的價值所在。

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由台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑帶領，主要服務：

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