想都更，先搞懂條件！如果你有一間老屋，要如何知道這個老屋可否進行都市更新呢？屋齡要幾年以上？如何得知我的房屋是否在更新地區？不在更新地區也可以都更嗎？本文完整解析都市更新的申請門檻、地區查詢方式及建築評估重點，帶你掌握自住與投資的黃金契機。

推動都市更新的背景：從都市機能衰退到立法因應

都市發展到一定程度，必然會產生實質環境老化，都市機能衰頹的現象。為解決此一現象，都市計畫法於民國62年全文修正時，已新增第六章「舊市區之更新」，惟內容多為原則性的規定，難以實際推動，因此於民國87年又立法訂定「都市更新條例」，指引都市更新應遵循之基本方式與途徑，有效推動都市更新(註[1])。

建物須位於都市計畫範圍內：確認是否屬於都市土地

首先，既然稱作「都市更新」，就代表房屋必須位於都市地區，也就是房屋座落的土地範圍必須在都市計畫的範圍中。是否位於都市計畫的範圍，可以至各地方政府架設的網站中查詢土地使用分區。以新北市為例，可至「新北市政府城鄉資訊查詢平台」查得上開資訊。除此之外，民眾也可以至地政機關調閱土地登記謄本，查看「土地標示部」中「使用分區/使用地類別」欄位的資訊。如果使用分區/使用地類別是空白的，通常土地就位在都市地區。

原則須位於「更新地區」：政府劃定為推動重建的前提

其次，都市更新除了針對舊房屋重建、整建外，還包含「促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境與景觀，增進公共利益(註[2])」之目的，因此具有公益色彩(註[3])。政府會評估各地區的發展狀況、居民意願、原有社會、經濟關係、人文特色及整體景觀等事項，依實際行情劃定「更新地區」(註[4])。因此，房屋土地被劃入更新地區內，意味著政府認為此地區有都市更新的必要，並鼓勵地區內的居民們實施都市更新(註[5])。而最終實施都市更新事業的範圍，則稱為「更新單元」。民眾可至「都市更新入口網」的「都更查詢」欄，查詢自己的房屋是否位於更新地區。

如果舊房屋並沒有位於政府劃定的更新單元，還是可以自行劃定更新單元，向政府申請實施都市更新。對此更詳細的內容，留待下篇再說明。

可行性評估怎麼做？尋求專業協助啟動更新程序

如果民眾想確認舊房屋是否可以都更，也可以詢問各地方政府都市更新處或都市更新顧問公司等，由專業的人員評估合法性與可行性。

都市更新的三種處理方式：重建、整建與維護

依照都市更新條例第4條，都市更新可以透過重建、整建與維護等三種方式，並且可以同時以兩種以上方式辦理。目前常聽到的都市更新，基本上都是採取重建的方式，也因為重建將拆除原有建物，因此影響人民權利義務至深且鉅，如何妥善分配重建前後的權利義務，則有賴專業的不動產估價師評估。

重建：拆除舊建物重建，最常見，影響權利義務最大。

整建：修繕與改善建築物局部結構與設備。

維護：定期保養與維護，以延長建物壽命。