在都市更新實務中，無論採取權利變換或協議合建，都必須取得地主的同意才能推動。然而，不少地主在不清楚內容與風險的情況下簽署文件，日後卻發現自身權益、分回比例或權利價值受到影響。

實務上，地主在不同階段會遇到四種常見的「同意書」：申請人劃定都市更新單元同意書、事業概要同意書、自行組織都市更新會同意書、更新事業計畫同意書。這些同意書的法律意義、出現時點、能否撤銷以及撤銷時點都大不相同。以下由估價師事務所角度，逐一解析。

都市更新流程中，地主會遇到的四種同意書

一、申請人劃定都市更新單元同意書

更新單元是指可單獨實施都市更新事業之範圍，此範圍可能是主管機關劃定，也可能是地主自行劃定[1]。如果地主自行劃定，則需要出具此項同意書。

此項同意書代表地主「同意將其土地與建物納入更新單元中」，只是初步確認劃入更新單元的意願，並不代表同意參與後續的都市更新[2]。

因此，申請人以外的其他地主，即使未出具此項同意書，未來還是可以參與都市更新[3]。

二、事業概要同意書

在更新單元劃定後，原則上需要向地方政府申請都市更新事業概要，此階段的目的在於確定：都市更新單元範圍、未來發展方向與原則[4]。

此時地主們需要出具事業概要同意書，取得更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人數及面積超過1/2以上的同意門檻[5]，舉辦概要公聽會後，向地方政府申請核准事業概要。

事業概要同意書是針對「建築規劃構想、預定實施方式、申請獎勵項目及額度等概估的事業概要內容[6]」表示同意。

此外，法律沒有特別規定是否得撤銷。

三、自行組織都市更新會同意書

都市更新可以委託都市更新事業機構實施，也可以由地主們自行組織都市更新會實施。

如果採取後者模式，則需要簽署自行組織都市更新會同意書，表達願意與其他人一起從事都市更新工作，此項同意也不代表同意參與後續的都市更新[7]。

四、更新事業計畫同意書

事業計畫是一個都更案的執行計畫，重點是確定都更案的主導者是誰、建築設計內容、拆遷安置計畫、容積獎勵有多少、要採用什麼方式來分配以及財務計畫等。

因此，此項同意書是針對「更新單元內實施重建、整建或維護事業完整內容之事業計畫[8]」表示同意，一旦簽署此項同意書，就代表同意進行都市更新，可謂都市更新程序中最重要的同意書，對後續房屋估價與權利價值分配影響極大。

由於此項同意書涉及到更新後地主可以分配的權利價值比率，影響地主權益甚鉅，因此內政部108年新版的同意書格式要求同意書上須載明「更新後分配比率」或「權利價值比率」，明確記載分配比率。若同意書「未載明更新後分配比率或權利價值比率」或「未依格式填具」，將不計入同意比率計算[9]。

為保障地主權益，都市更新條例也賦予地主反悔的機會。依都市更新條例第37條第4項後段，如果地主對於公開展覽之計畫所載更新後分配之權利價值比率或分配比率低於出具同意書時，可以在公開展覽期滿前，撤銷其同意。

四種都更同意書比較表

估價師事務所提醒

都市更新需要地主不同階段的同意，但每份同意書的意涵與風險都不同。從劃定更新單元、組織更新會、事業概要到最關鍵的事業計畫，同意與否都影響權益與分配比率。尤其事業計畫同意書關係重大，地主須謹慎簽署並注意撤銷時機，才能保障自身權益。 

常見問題Q&A

Q1：簽署「申請人劃定都市更新單元同意書」就代表一定要參與都市更新嗎？

A：不會。這份同意書僅是同意將土地建物納入更新單元，屬於初步意願，後續仍可選擇是否參與更新。

Q2：「更新事業計畫同意書」可以隨時撤銷嗎？

A：不行。依規定，僅能在公開展覽期滿前撤銷，且前提是公開展覽的分配比率比簽署時還低。

Q3：如果同意書沒有填寫「更新後分配比率」會怎麼樣？

A：依內政部108年規定，未載明分配比率或未依格式填具的同意書，不會被計入同意比率，地主權益也無法保障。