當你想自己主導都更，卻不知道從哪裡開始，這篇就是你的起點！當土地及合法建築物所有權人超過半數或七位以上就能發起籌組自主更新會(註[1])，自主更新會能夠自行決議要找哪個建商、怎麼分配、怎麼施工，真正掌握都更主導權。不過成立更新會可不簡單，除了法定流程與更新會組織章程規劃外，還得懂得整合地主意見、委任專業顧問、處理融資與補助等大小事。本篇完整解析自主更新會的成立條件、操作流程、挑戰與優勢，讓你一篇看懂、少走冤枉路！

成立自主更新會的要件

根據《都市更新條例》第27條的規定，只要有超過七人之土地及合法建物的所有權人過半數同意，並且大家有共識要自己來推動都市更新，就可以成立一個叫做「都市更新會」的組織來辦理。這個更新會成立時，必須訂出自己的章程（就是像公司內規一樣的規則），並且向當地的縣市政府都更主管機關申請核准（例如台北市都市更新處）。

章程裡面要寫清楚以下這些內容：

• 都市更新會的名稱和辦公地點
• 要更新的地區是哪裡
• 誰可以當成員、怎麼加入
• 幹部要有多少人、怎麼選、職責是什麼
• 怎麼開會、怎麼運作
• 經費怎麼分攤、怎麼公告通知
• 其他為了讓更新會正常運作需要寫進去的內容

申請流程與主管機關規定

1. 包含應由土地及合法建築物所有權人過半數或七人以上發起籌組。

2. 並檢具申請書及相關文件向所在地直轄市或縣市政府申請。

3. 並在籌措之日起六個月內召開成立大會，並通知主管機關派員列席。

4. 在成立大會後30日內檢具第5條所列相關資料報請主管機關核准立案，這邊也要注意同一更新單元內僅能有一個立案核准之都市更新會。

自主更新會可以委任專業機構協助

「都市更新會得依民法委任具有都市更新專門知識、經驗之機構，統籌辦理都市更新業務。」(註[2])，都市更新在整合產權上是一大挑戰，即便所有權人間達成共識並成立自主更新會，仍然需要面臨許多挑戰，包含涉及法定程序、都更法律、建築法令、不動產估價、公部門審議協調等許多項目，若不具相關背景的民眾想自己從事都市更新，可說是相當不易。於此法律上有規定能夠透過委任之方式也就是傳統民辦都更，尋找有相關專業的機構協助，使得都市更新更為順利。

自主更新會的優點

1. 地主主導，掌握度高

自主更新會本身是由所有權人組成，相較於公辦都更及傳統民辦都更（委託更新）等情況，自主更新會有較大的彈性與自主性。

2. 決策自由度高

無論是在選定建商、決策及撥款等情況都有較大的掌握權力。

3. 分配比例高

另一個較大的優點是相較於委託更新，由自主更新會運作的共同負擔比率可能會較低，在拆遷補償費、拆遷安置費等項目編列後，實務上可能不發放，以減少共同負擔的支出，故在更新後分配時，原地主就可能分回較多比例。

自主更新會的挑戰與風險

1. 專業能力門檻高

相較於傳統民辦都更、公辦都更，自主更新會仍有幾個具挑戰的部分，首先，由於自主更新的實施者（負責推動整個都市更新案的人或單位）即為更新會，要負責整合資源、找錢、找建商、跑流程，把更新案從頭做到尾，若更新會的成員不具相關專業背景，多數情況皆須委任專業機構代為辦理。

2.決策程序繁瑣

自主更新會在招商、決策過程須經過會員大會的同意並符合法律及章程規範，相較於直接由專業機構決策，自主更新會的決議過程較為繁瑣。

3. 資金籌措困難

都市更新需要大額的資金投入，自主更新會需自行籌措相關資金，實務上多將土地設定抵押貸款的方式籌措，也經常透過信託的方式，藉由信託的獨立性，使得更新事業能夠順利進行，當需要土地或建物所有權人以不動產為標的進行抵押，需要凝聚相當程度的共識才能順利籌資。

成立自主更新會，該考慮的5件事

1. 土地及合法建物所有權人同意人數與是否達到相關法規要求同意門檻(註[3])
2. 成員間是否具信任基礎與溝通能力？
3. 是否能找到值得信賴的專業機構協助整合與規劃？
4. 是否具備初期籌資能力與後續融資可行性？
5. 是否願意投入長期時間與心力參與都更過程？