在都市更新的浪潮中，越來越多地主選擇由自己主導的「自主更新」，透過成立自主更新會或推動小組，掌握招商與談判主導權。

不少地主常會遇到這些問題：

要怎麼找建商？建商提出的條件合理嗎？合約怎麼簽才不吃虧？

其實，自主更新招商不只是談分回比例，更是建立一段長期、互信的合作關係。

本篇文章整理出 5 個地主在自主更新招商時一定要掌握的關鍵重點，協助地主在談判過程中更有依據，也更有保障。

什麼是自主更新會？為什麼地主主導都更成為趨勢

自主更新（自辦都更）是指地主或住戶自行成立自主更新會、委託專業團隊規劃整合，再尋找合作建商進行開發。在都更浪潮中，自主更新會讓地主掌握招商主導權，提高談判籌碼。

5個地主必懂的招商與談判重點

一、先行整合，才能有效招商

地主要有「主動整合」的概念，才能在談判時有籌碼。

如果土地還未整合好，建商無法準確評估風險與開發效益，也難提出具體條件。

建議作法：

（一）成立自主更新會或推動小組

1. 找出地主代表（通常是地主中最積極、溝通能力好的幾位）
2. 開地主會議，記錄共識與進度
3. 蒐集地主聯絡方式，方便後續討論與資訊透明
4. 若已達一定共識，即可向政府申請成立更新會，讓組織合法化

（二）整合產權資訊、釐清特殊狀況

1. 到地政事務所申請地籍謄本、建物登記資料
2. 確認每一戶面積、持分比例、是否有抵押貸款或查封
3. 有繼承未分割？需要協助處理繼承登記
4. 有長期出租戶？需事先評估補償與安置方案

（三）確定參與意願

1. 訪談或開會了解地主意向（支持、反對、中立）
2. 蒐集簽署「同意書」或「意向書」 

• 重點提醒：產權整理清楚，才能知道有多少比例地主願意參與，這會直接影響後續招商條件。

（四）尋找顧問團隊協助初步評估

建議地主在招商前，先委託專業團隊，包括：

1. 都市更新顧問：規劃整體流程、幫忙整合地主意見
2. 不動產估價師：估算土地價值、研判合理分配比例
3. 建築師：初步評估可建容積、樓層、建物配置
4. 法律顧問：協助審閱合約、確保地主權益

• 重點提醒：地主有數據、有專業背書，談判才有底氣。

二、比的是提案內容，不只是建商品牌

每家建商的資源與策略不同，提案內容也會有差異。

地主在比較提案時，應聚焦於實質內容，而非僅看建商品牌知名度。

建議比較重點包括：

1. 分配條件（如分回比例、樓層、單位）
2. 工程保證（完工期、保固、履約保證）
3. 前期支出協助（是否代墊設計、送件、拆遷費用等）

三、不同地點、不同型態，條件差很大 

一樣的基地面積，在不同區位、土地使用分區、周邊設施條件下，建商的評估會完全不同。

地主可以透過專業不動產估價師或估價師事務所，了解基地的開發潛力與合理分回基準。

建議請估價師提供以下分析：

1. 土地價值評估：依區段行情、市場交易案例，推估每坪合理單價。
2. 使用分區與容積率分析：告訴你土地可蓋多高、可蓋多少坪，這直接影響地主分回比例。
3. 周邊開發案比較：蒐集同區域的都更案、建案，分析地主分回大約落在哪個範圍。
4. 更新後效益模擬：模擬完工後可能的建坪、可售戶數，讓地主了解「自己的地有多少價值」。

• 重點提醒：地主自己說「我覺得我的土地很值錢」比較沒有說服力，但不動產估價師評估的專業數字，建商不能輕易忽略。 

四、地主與建商是夥伴關係，清楚協議有助信任

好的合作關係要有明確的權責與保障。招商條件談定後，雙方可以透過：

1. 合作意向書
2. 開發合約（含退場條款）
3. 專業律師協助審閱條文

• 合作關鍵在「資訊對稱＋條款明確」。

五、願景共享，比單一條件更長遠

地主不只看「眼前分回」，也能與建商一起規劃更新後的社區品質、品牌策略與後續管理。

建議考量：

1. 公設配置（社區空間是否友善）
2. 建築設計風格、社區品牌形象
3. 日後社區管理機制是否健全

• 透過共識建立，不只完成更新，更打造共榮共好的環境。 

都更懂得談合作，比懂得談價格更重要

自主更新的招商不是選出「給最多的人」，而是找到最適合一起完成更新的人。

地主了解流程、掌握評估要點，才有能力與建商建立良好合作關係。

自主更新會招商合約常見條件一覽

估價師在自主更新會招商各階段的角色

常見問題Q&A

Q1：地主要開始招商前，最重要的準備是什麼？

A：先整合產權與地主意願，並成立更新會或推動小組。若產權不清、意願不明，建商不會提出實質條件。

Q2：要找建商，要怎麼比較提案？

A：不只看品牌，要比較：

• 分回比例與樓層安排

• 是否代墊前期費用

• 工程保固與履約保證

Q3：條件怎麼知道合理不合理？

A：請不動產估價師或估價師事務所評估你的土地價值、容積潛力、周邊分回行情，數據會比「感覺」更有說服力。

Q4. 如何保障談好的條件不被改？

A：與建商簽署合作意向書或正式合約，並請律師審閱條款（特別是退場機制與違約責任）。

Q5. 除了分回比例，還能和建商談什麼？

A：可以一起規劃社區公設、建築風格、未來管理制度。打造有質感的社區，比只有「多一坪」更重要。

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