想更新老屋卻在「自辦都更」與「建商都更」間猶豫嗎？本文深入解析兩者角色差異、共負比計算、地主可分回的利潤與潛在風險，幫你判斷哪種方式更適合自家基地，一次搞懂都市更新最重要的關鍵！目前大部分的民辦都更都是由建商主導，但你可能想問自己推都更比較賺？還是找建商比較省事，產生了幾個疑問：

建商真的好賺，會不會賺太多了嗎？

如果地主自己主導更新，這些利潤可以自己拿嗎？

共負比、自辦風險、地主權益怎麼計算？

自辦都更 vs 建商都更：誰來當實施者

建商都更：建設公司是實施者，地主主要配合整合

自辦都更：地主組成「自主更新會」，自己擔任實施者

實施者負責的工作事項包括：

整合土地所有權人都更意願

建築設計規劃、選屋分配模擬

辦理公聽會、計畫申請等行政流程

請領拆照建照，處理拆遷安置

監督施工進度與品質，完工交屋

差異重點：誰主導、誰負責、誰分利潤

都市更新費用誰來付？地主還是建商？

都市更新過程不只要地，還要大量資金。

這筆費用稱為「共同負擔」，依據地方政府公布提列標準表，內容大致包含：
自辦都更：地主自己墊錢（或共同貸款），成本與利息自己承擔
自辦的最大吸引力是地主可直接分配更多坪數與利潤，不需再分給建商，並能自主決策房型、施工品質及未來是否出售或出租。
建商有資金、經驗與專業團隊，品牌建商更有創價能力，地主幾乎不需負擔前期資金，整合與流程由建商主導，適合想降低風險、快速完成更新的地主。
不一定。政府對費用提列有固定規範，自辦和建商更新的費用標準大同小異。若地主聘請代辦公司，成本也可能接近建商更新。

工程費

權利變換費

稅捐、貸款利息

風險管理費、計畫變更費用

容積獎勵申請與移轉費用等

建商都更：由建商先墊付，完工後從地主分配的坪數中折價回收

什麼是共負比？自辦都更真的比較省嗎？

共負比= 都更費用 ÷ 更新後房地總價。即共同負擔費用占更新後總銷金額之比例

很多人以為自辦都更會比較省，但事實上：

各縣市都有訂出嚴格的「費用提列上限表」

不論是建商還是自主更新會，費用提列標準都一樣

自辦也可能聘請代辦公司，費用並不一定較低

結論：自辦不代表共負比一定比較低！

自辦都更真的比較賺嗎？地主能多分嗎？

關鍵在於「實施者就是地主」，利潤留在地主手中，但須負擔成本或融資：

建商主導時，地主可能分回每坪30～35坪

自辦主導時，可能可分到35～40坪（費用控管得當情況下）

房價若上漲，未出售部分可賺取額外利潤

利潤分配由更新會依照各地主的出資比例來決定

自辦都更的好處及風險是什麼？

利潤全數由地主分享，但造價變動風險也共同承擔

地主掌握決策權，但人數眾多時意見不易收斂

房型配比可依居民需求設計，但未必符合市場性

可決定找哪個營造廠、建築師，但遴選機制費時

費用公開透明，藉由理監事會議告知住戶

地主自行籌資、提列費用，在招標、工程與行政費用上更能透明控管。

利潤高 ≠ 沒風險

資金籌措困難：要先墊款或貸款，還得承擔利息

土地整合不易：意見分歧會拖延進度

都更流程曠日費時：從整合到核准到完工，可能歷時數年

可能失敗收場：沒有達標、貸款壓力爆表或未來銷售不佳

所以雖然可能多賺，但前提是要看你的資金能力、風險承擔能力與地主整合意願。

Q&A

Q1：為什麼要考慮自辦都更？

A：自辦的最大吸引力是地主可直接分配更多坪數與利潤，不需再分給建商，並能自主決策房型、施工品質及未來是否出售或出租。

Q2：建商主導的優勢是什麼？

A：建商有資金、經驗與專業團隊，品牌建商更有創價能力，地主幾乎不需負擔前期資金，整合與流程由建商主導，適合想降低風險、快速完成更新的地主。

Q3：自辦都更的「共負比」真的比較低嗎？

A：不一定。政府對費用提列有固定規範，自辦和建商更新的費用標準大同小異。若地主聘請代辦公司，成本也可能接近建商更新。

Q4：自辦都更的最大風險在哪裡？

A：需自行籌措資金與承擔貸款壓力

 住戶意見不合可能拖延進度 

 流程長、需多年才能見成效

 若銷售或市況不佳，可能造成虧損或計畫失敗