79萬戶老屋的兩種解法：高雄市長選舉都更危老政見比較與市場觀察

文／中泰不動產智庫

高雄 5 大不動產公協會向市長參選人提出房市 10 問，第 2 問是老屋更新如何加快並兼顧住戶權益。依媒體整理的統計，高雄屋齡逾 30 年住宅占比由 105 年底的 46.67% 升至 115 年 7 月的 63.06%，10 年間增加 16.39 個百分點，老屋超過 79 萬戶，其中逾 40 年者超過 51 萬戶。本文依公開報導整理賴瑞隆、柯志恩兩位參選人的回應，從估價與財務可行性的角度提出觀察，不對候選人作優劣評價。

兩套方案各自的重心

賴瑞隆：融資與安置。主張協調公股銀行與信用保證機制，研議重建貸款與利息補貼。中繼安置優先運用社會住宅與包租代管房源，並研議租金補貼與搬遷協助。都更案可透過容積獎勵劃設公益空間，引進巷弄長照站、日照中心與公托。分年件數與戶數，待盤點建物安全、住戶意願與財務條件後訂定。

柯志恩：補助與窗口。主張市府由審查者轉為協助者。外牆修繕與結構補強最高補助 500 萬元、不超過總工程經費 50%；屬都更整建或策略發展地區者最高 800 萬元、不超過 80%。危老重建計畫書補助，市府部分由 6 萬元提高至 6.5 萬元。另設單一服務窗口整合建築師、估價師、地政與法律專業，推動老屋安全分級與 4 年更新計畫，並公開權利變換、估價、容積獎勵與重建成本等資訊。

共同點。兩人都把「暫無重建共識的社區先做整建維護、耐震補強、增設電梯」列為優先，也都沒有提出 4 年具體件數或戶數。

從估價角度看：各有待回答的問題

融資方案對準的是自主更新最常卡住的一關。住戶同意了，銀行不一定敢貸。利息補貼與信用保證能降低前期門檻，這是支持者的主要論點。質疑的一方會問：高雄社會住宅與包租代管的存量，能否同時承擔弱勢租屋與都更中繼兩種需求。另外，容積獎勵換公益空間的前提是容積有價。更新後房價相對營建成本不夠高的地段，獎勵容積換不到足夠的銷售收入，公益空間反而壓縮住戶分回。

補助方案的優點是直接、看得見，對管委會的決策門檻有立即效果。對照現行制度，115 年度高雄市公寓大廈外牆飾材修繕補助每案上限為 30 萬元，兩者計畫性質不同，但金額級距差異很大。質疑的一方會問財源與排序：79 萬戶老屋中，哪些建物先拿到？80% 的補助比例是否會讓原本願意自費的社區轉為等待補助？資訊公開與單一窗口則回應了學界長期指出的資訊不對稱問題，高雄市都市更新學會理事長蔡惠任也提到，高雄民辦都更缺乏具公信力的第三方，協助住戶判斷分回比例是否合理。窗口若由市府主導，如何維持專業獨立，是制度設計的關鍵。

對照台北、新北：公部門提早進場

台北市 2023 年推出公辦都更 7599 專案，位於更新地區、基地達 2,000 平方公尺即可申請，第 1 階段住戶意願門檻由 90% 降至 75%，市府隨即進場協助建築規劃、財務試算與意願調查。2026 年 10 月再宣布調降為 5099 專案，門檻降到 50%，並規劃增加都更審查人力。首件完成招商的信義區虎林街 60 巷案，住戶整合意願達 94.3%。

新北市 2023 年 7 月上路的危險建築物 580 專案，對象是海砂屋與耐震不足建物。社區自力整合達 50% 即啟動市府與住都中心輔導，意願達 80% 後由住都中心以公辦都更方式公開評選實施者。

兩市的共同做法是把公部門進場的時間點往前移，由住都中心替住戶試算分回、辦理招商。高雄已經有同樣的機構。高雄市住宅及都市更新中心依 113 年 7 月 4 日制定的設置自治條例成立，屬行政法人，114 年 8 月 1 日揭牌。依自治條例第 3 條，業務範圍包括都市更新事業之整合、擔任都市更新事業實施者、辦理實施者公開評選及履約管理。市府揭牌時賦予的 4 項任務也包含推動公辦都更與輔導民辦都更。高雄另有 168 加速審議、588 專案輔導與更新會先期規劃整合補助等既有工具。

因此高雄不需要另設推動中心，較務實的做法是擴充住都中心的任務與量能。對照兩位參選人的回應，柯志恩的單一窗口與資訊公開接近「幫試算」這一段，賴瑞隆的融資與中繼安置補的是後段的資金與搬遷。依報導所載，兩人的回應都沒有提到住都中心，也沒有說明住戶意願達到多少比例公部門就進場、每年可承接多少社區。單一窗口與住都中心如何分工，也有待釐清。降門檻同樣有疑慮，台北 5099 宣布時即有媒體追問案量是否囤積、審查人力是否足夠。

高雄房價較低，雙北模式不能直接搬

雙北模式能運作有一個前提：更新後的房價夠高，多出來的容積賣掉後足以支付重建成本。依 591 統計，2026 年台北市新成屋平均成交單價每坪 113.8 萬元；高雄市 2026 年 1 至 8 月新建案平均開價每坪 39.59 萬元。兩項統計口徑不同（一為成交、一為開價），只能看出級距，台北約為高雄的 2.9 倍。營建成本卻不會隨房價等比例下降，鋼筋、混凝土與工資在各縣市的差距有限。

這個差距直接反映在權利變換的共同負擔比例。同樣 1 坪樓地板，台北賣出後扣掉造價還有相當餘額可以分給地主，高雄扣掉造價後所剩有限。結果是住戶分回坪數少，或必須自行出資。即使在台北，虎林街案的實施者也表示，一坪換一坪在高造價下一般開發商不會承作，是防災型都更額外 20% 至 30% 的容積獎勵才讓案子成立。台北尚且如此，高雄單靠降低同意門檻或加快行政流程，財務缺口不會消失。

高雄舊市區還有一個特性：新舊屋價差大。房仲統計顯示，美麗島商圈 5 年內新成屋平均單價約 46.6 萬元，中古屋約 22.7 萬元，新屋約為中古屋的 2 倍。價差大代表更新後有增值空間，也代表原住戶若要補差額，負擔相對其資產價值更重。

由此回看兩套政見。房價較低的城市，容積獎勵的含金量也低，賴瑞隆以容積獎勵換公益空間的做法需要逐案試算，融資與利息補貼則切中「住戶要自己出錢」的現實。柯志恩把高額補助放在補強與整建，背後的判斷是多數老屋短期內重建不划算，先延長使用年限，代價是由公共預算直接承擔。兩者都回應了低房價，方向不同。適合重建的，會是舊市區中更新後單價能站上一定水準的地段，其餘地區的主軸會是整建維護。

兩位參選人都繞不開的 3 個結構條件

1. 中央法規。危老重建須全體所有權人同意，現行條例施行期限至 116 年 5 月 31 日。內政部已提出修正草案，擬刪除施行期限，並對未達 500 平方公尺的基地下修容積獎勵上限。市長能調整的是補助與行政流程，同意門檻與獎勵上限不在地方權限內。

2. 重劃區的土地供給。蔡惠任指出，新興重劃區持續釋出土地，建商取得成本較低，對老舊市區的推案意願不高。這個條件不變，民間資金就不會自動流向舊市區。

3. 小基地的換坪問題。小基地重建公設比提高、室內坪數縮小，透天厝屋主參與意願普遍偏低。這是財務試算問題，補助與融資都只能改善一部分。

對市場的影響

• 短期價格影響有限。兩套政見都屬制度與補助面，沒有改變供給量或容積總量，選後不宜預期老屋價格因政見而立即反應。

• 整建維護會比重建先發生。兩人都把補強與修繕放在前段。完成耐震補強、增設電梯的老公寓，與未改善者之間的價差可能拉開，屋齡不再是唯一的折價依據。

• 重建案仍會集中在少數地段。更新後房價能支撐營建成本與共同負擔的地段，才有民間實施者進場。其餘地區要靠公辦都更或專案處置，這部分兩位參選人都還沒有提出具體規模。

• 資訊透明有助於降低整合成本。權利變換與估價資訊公開後，住戶對分回比例的疑慮可以用數字討論，協商時間有機會縮短。

• 中繼需求會進入租賃市場。重建量一旦放大，安置需求會推升舊市區周邊租金，社宅與包租代管的調度能力會直接影響住戶的搬遷意願。

智庫觀點

兩套方案並不互斥。融資解決「錢從哪裡來」，補助與窗口解決「誰來幫住戶算」。真正的缺口在兩者之間：每一個社區都需要一份可信的財務試算，說清楚重建、補強、維持現狀 3 條路各自的成本與價值。選後不論由誰執政，建議優先公布 3 項資訊：老屋安全分級結果、分年目標戶數、補助與融資的預算規模。有了這 3 個數字，市場才能判斷政見落地的程度。

雙北的經驗還提示第 3 塊拼圖：公部門提早進場。高雄已有住都中心，依法可以整合都更事業並擔任實施者，機構不必另設。待補的是進場規則與量能，包括住戶意願達多少比例即啟動試算、每年承接幾個社區、預算與人力如何配置。高雄房價條件不如雙北，民間實施者算不過來的案子，只剩住都中心的公辦都更與專案處置可走。

（本文依 2026 年 11 月 10 日前公開報導整理，政見內容以參選人正式公布者為準。）

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