一、目前第三種住宅區劃設與發展

以臺北市為例，設置第三種住宅區目的是為維護居住水準，供設置各式住宅及一般零售業等使用，維持稍高之人口密度與建築密度，並防止工業與較具規模之商業等使用，其建蔽率為 45%、

容積率為 225%，當前又以第三種住宅區占各類住宅區比例最高，為北市最常見之住宅區類型，同樣為第三種住宅區，實際管制仍因各縣市訂定條例而有不同規定，詳細規範應查閱當地施行

細則。

理解這些規範對於未來的土地使用或房屋開發非常重要。不動產估價事務所也能協助快速了解該地區的政策與法規，進一步分析房子的價值。

二、何謂「第三種住宅區」？分區從何而來？又如何規定？影響為何？

目前針對國土管制可以分為「都市土地」、「非都市土地」、「國家公園土地」等三類型，不同類型土地所適用之法律與分類都有所不同，都市土地受到都市計畫法之規定，非都市土地則依區域

計畫法管制。

想知道土地所屬分區，可以簡單由內政部國土測繪中心提供的國土測繪圖資服務雲查詢，透過定位查詢並開啟都市計畫使用分區圖層，就能快速辨認自己目前所在的土地使用分區。

其中「第三種住宅區」正是都市土地使用分區類別之一，都市計畫賦予各土地不同強度的使用與規劃，進而劃設相關分區用以管理並均衡都市發展。針對住宅區之劃設，又可細分為第一、

二、三、四種住宅區，依序放寬使用限制。

▪︎ 第一種住宅區(純住宅使用)：

為維持較高之居住環境水準，規定最為嚴格僅容許純住宅使用。

▪︎ 第二種住宅區(生活商業兼容)：

可設置日常零售業或服務業商店。

▪︎ 第三種住宅區(住宅與商業混和)：

放寬至一般零售業與較具規模之商業使用。

▪︎ 第四種住宅區(住宅、商業與輕工業並用)：

除一般零售、較具規模商業外同時允許輕工業使用。

不同分區之劃設不僅影響地區之發展，更是透過建蔽率、容積率直接控制土地所能建造之量體，使用管制的規範也影響不動產是否可以開設餐廳、量販店等情形，詳細使用管制內容，需查詢

該地區之都市計畫，包含主要計畫以及細部計畫，以台北市為例可以透過都市計畫整合查詢系統了解坐落土地的相關管制，而新北市則可以透過新北市政府城鄉資訊查詢平台查詢，對此，以

不動產估價角度以觀，無論在土地開發、都市更新、容積移轉等土地活動上，皆對價格認定有直接影響。

如果想要了解土地價值，尋求專業的不動產估價師是很重要的。無論是作為投資用途還是準備開發，可以幫助你分析市場上土地的價值並提供合理的建議。另外，像第三種住宅區這種用途較

廣的土地，往往更容易進行開發和都市更新。透過不動產估價事務所的服務，可以協助地主或開發商釐清目前的發展趨勢、未來風險以及預期報酬等，並針對相關條件綜合考量進行評估。

三、未來國土計畫法上路，現今第三種住宅區又何去何從？

未來國土計畫法將以國土功能分類劃設為原則，主要分為「國土保育地區」、「海洋資源地區」、「農業發展地區」、「城鄉發展地區」四類，其中「城鄉發展地區」之第一類以都市化程度較高、

住宅或產業活動高度集中之地區為主，現今都市計畫地區（含第三種住宅區）將被劃入城鄉發展地區中，惟仍受都市計畫及其土地使用管制規範。

從不動產估價師的角度來看，未來國土計畫法可能會帶來一些新的土地鑑價評估標準，專業的不動產估價師能協助在新法規下進行更有效的資產規劃。

常見問題

1.第三種住宅區可以開什麼樣的店？

一般零售業、餐飲業、美容美髮、診所等皆可，屬於住宅兼容中型商業用途的區域。

2.第三種住宅區能蓋大樓嗎？

可以，但須符合容積率與建蔽率的限制，且多以住宅用途為主，商業為輔。

3.第三種住宅區與第四種住宅區有什麼差別？

第三種主要容許商業活動但仍以住宅為主，第四種則開放特定輕工業用途，彈性較高但對居住品質影響較大。

4.第三種住宅區適合自住還是投資？

允許部分商業設施進駐，生活機能佳，適合自住、出租與開店，具投資潛力。

5.第三種住宅區好嗎?

優點：生活機能佳、發展潛力高、地價相對穩定、抗跌、公共設施較齊全。

缺點：人口密度高、環境較吵雜、住宅私密性與安靜度低、交通壅塞機率高、學區壓力大(學校資源供不應求)

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