不動產估價的目的是為了確定不動產市場價值，可做為交易買賣參考、銀行抵押貸款價值、企業資產價值證明等用途。

常見的估價三大方法分別為比較法、收益法和成本法，每種方法適用於不同情境。以下將介紹這三種方法的核心概念、操作方式及各自優勢。

1.比較法

「比較法」是以市場交易為基礎，透過比較類似不動產的成交行情，推估勘估標的不動產的價格。此方法假設市場中類似不動產的價格具有參考性，並基於近期成交的交易數據，考量房價指數的成長趨勢，以及比較標的與勘估標的之間的差異（如交通運輸、生活機能、建築面積、樓層、屋齡等），進行價格調整。

比較法依賴實際交易數據，反應市場交易變化，具說服力；然而若勘估標的附近成交案例稀缺，可嘗試其他估價方法。

2. 收益法

「收益法」是以投資收益為基礎，評估不動產能夠產生的未來現金流量，並折現至現值以得出價格。該方法適用如百貨公司、飯店等以收益為目的的商業不動產。本法首先預估不動產的年度收益（如租金收入），再減去相關費用，計算淨收益；再根據市場收益率（資本化率）或折現率，將未來收益折算成現值後加總，即為不動產的收益價格。

收益法強調投資價值，並且考慮未來現金流，適合收益型不動產；惟難以用於非收益型不動產，且估價時須準確預測未來收益及市場資本化率。

3. 成本法

「成本法」首先計算土地價值（通常以比較法得出），接著計算建築物的重建成本費用，並扣除折舊（如物理性折舊、功能性折舊）以得出建物成本價格，最後再將土地價值與建物成本價格相加得出勘估標的價格。

成本法適用僅評估建物價值的情形，或市場交易稀少的不動產（如學校、醫院），且不依賴市場交易數據，具客觀性；然其無法直接反映市場供需變化，且折舊的估算具有主觀性，可能影響結果準確性。

在不動產估價實務操作中，估價師會根據不同情境採用單一或多種方法結合使用，並考量資料的可得性與準確性。透過靈活運用估價三大方法，可以更全面且客觀合理地評估不動產的價格，滿足不同需求與情境。

不動產估價事務所的估價師在運用以上方法估價時，能夠有效地整合市場數據、調整價格差異並提供可靠的估價結果，確保勘估過程的透明度和準確性，讓客戶在進行房地產交易時獲得最佳的價值判斷。

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