生活機能對住宅價格的影響–以臺北市大安區為例｜張少綺估價師｜研究計畫｜東京論文

本文摘要：

近年來，居民生活習性的改變，日常生活的便利性日趨重要，使得為滿足日常需求而產生的便利性設施，成為構成「生活機能」的主要因素。另一方面，臺灣土地混合使用現象普遍，生活機能在臺灣的住宅鄰里環境，扮演極為重要的角色。然而，回顧過往文獻，於探討整體鄰里環境時，仍多以傳統公共設施為主，忽略便利性設施的重要性，較難符合現今社會的生活型態，無法貼切衡量實際鄰里環境的組成，在解釋房價上，亦不夠全面。故本研究擬以臺北市大安區為對象，納入餐廳餐館、飲料店、咖啡廳、便利商店、藥局與藥妝店、傳統市場、超級市場、銀行等八項便利性設施，考量權重、多樣性、密度與距離四大要件，量化生活機能，建立生活機能分數的衡量方法，並探討生活機能對於住宅價格的影響效果。

本研究以內政部不動產實價登錄資料作為交易樣本，採用google map及臺北市通用電子地圖蒐集與生活機能相關之便利性設施資料，結合GIS地理資訊系統，獲取樣本周圍便利性設施分布概況，運用主成分分析給定設施權重，考量密度與距離，進一步運算出住宅樣本的整體生活機能分數，再以特徵價格理論與分量迴歸模型作為基礎進行分析。實證結果顯示，生活機能對於住宅價格具有正向顯著影響，生活機能分數上漲1分，平均房屋總價上漲20.21萬，住宅周圍生活機能的優劣，確實為影響住宅價格的重要鄰里環境因素，另發現生活機能對於低總價水準的住宅正向影響程度大於高總價水準的住宅。另一方面，加入生活機能特徵之模型，住宅價格估計準確度有上升的現象。

本文於2025年6月可瀏覽全文：華藝線上圖館

中泰不動產估價提供以下服務：

▪︎ 土地開發投資分析及顧問服務

▪︎ 都市更新估價

▪︎ 危老重建估價

▪︎ 不動產價值減損評估

▪︎ 土地徵收及協議價購估價