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2024-11-26
不動產估價師帶你了解！政府徵收土地的地價考量與如何計算
在政府進行土地徵收的過程中，徵收補償是最關鍵的環節之一，也是民眾最為關注的部分，直接關係到其財產權益的保障。因此，合理估算土地的價值與補償費對於保護土地所有權人的合法權益至關重要。
過去，補償費是依據當年度公告土地現值，並參照一般正常交易價格進行加成計算。然而，由於公告土地現值與實際市價之間存在顯著差距，畢竟課稅地價與市場價格之計算基礎截然不同，為了完善地保障民眾的權益，現行規定採用《土地徵收補償市價查估辦法》，以市價作為徵收補償的依據。在這樣的程序中，不動產估價師會提供精確的土地估價/鑑價報告，確保補償基準的合理性與公正性。
政府徵收補償費的核心：市場價值
在進行土地徵收時，土地價值的評估必須以市場價值為基礎，且應先與所有權人協議價購或以其他方式取得；所有權人拒絕參與協議或經開會未能達成協議且無法以其他方式取得者，始得申請徵收。《土地徵收補償市價查估辦法》規定，補償費應參考徵收估價基準日的土地市場價格。指在正常市場條件下，買賣雙方經過公平交易所達成的合理價格。土地市價的查估需以徵收土地的原有市場價值及其使用效益為基礎，並參考鄰近類似土地的買賣或收益價格進行調整。對於特殊交易情況（如急買急賣或親友間交易），應進行適當的價格修正或排除，以確保市價評估的公平性和準確性。
土地查估流程
在進行土地價格查估時，首先將價格相近、地段相連的不動產劃分為同一地價區段，並從中選取一宗具代表性的土地作為比準地。不動產估價師會根據市場狀況，選擇最具代表性的比準地來進行比較，並確保土地查估的準確性。比準地是指該區域內在位置、面積、價格及使用方式等方面最具代表性的土地。經估算比準地價格後，再根據欲徵收土地的條件進行調整，推算出其市價，最終提交地價評議委員會進行評定，作為徵收補償的依據。若被徵收的是公共設施保留地，其查估方式有所不同：
1. 公共設施保留地的區段地價計算：
當徵收的土地位於都市計畫區內的公共設施保留地時，該土地會劃分為一個獨立的地價區段。其地價會以毗鄰非公共設施保留地的區段線比例進行計算進行加權平均計算，毗鄰為公共設施用地區段，其區段地價經納入計算致平均市價降低者，不予納入。不動產估價事務所會依照規範進行細緻的估算，讓每一塊土地確保補償合理且反映市場價值。若保留地為帶狀且穿越多個區段時，則會採用分段計算的方式。2. 農業區或保護區內的零星建築用地補償：
對於位於都市計畫農業區或保護區內的零星建築用地，或應整體開發而未開發的零星已建築用地，其補償費會參考距離最近的三個相同用途地價區段的平均值，並可能參考區域因素進行調整。估算過程中，不動產估價師會綜合考量土地的地點、用途及周邊環境，確保補償額度合理，並符合土地市場的實際價值。在補償計算時，應選取較高的計算結果作為最終補償金額的依據，以確保土地所有者的利益不受損失。中泰不動產估價提供以下服務：
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