三年前是大直，今天是民權東路：從建照讀到災損評估

2026年9月10日中午過後，台北市中山區民權東路二段92巷1弄一棟兩層樓的房子，一樓地板整片塌下去，泥水從地底冒出來。隔壁就是工地。建管處初判為鄰地建案地下連續壁局部破損、滲水滲砂，導致地層土石流失，已勒令停工並灌漿回填。

本所取得該建案建造執照（113建字第0132號）並比對地籍資料，把建照上已經寫明的事，以及估價專業接下來會關注的事，整理如下。

一、建照寫了什麼

基地196平方公尺，59.29坪，為吉林段一小段278、279兩筆條狀地號合併，使用分區為第三種住宅區，僅單面臨92巷1弄，規劃地上7層、地下2層、19戶，地下兩層均為機械停車空間。塌陷的民宅為緊鄰的280地號，夾在新建案工地中間，周邊建物型態也多為老舊的公寓。

建照注意事項第9點：本案基地屬中度液化潛勢區，基礎形式筏式基礎，擋土形式連續壁。第10點：共同壁保留暫不拆除，待鄰房改建時無條件一併拆除。

液化區、共同壁、59坪挖兩層地下室。這三件事在2024年7月發照的時候，就已經寫得清清楚楚。建照同時載有結構技師與大地技師的簽證，也檢附了土壤液化潛能分析。資訊並不缺，缺的是從文件到工地之間的轉換：監測頻率、鄰房保護工法、以及出事時的賠付能力。

二、危老重建與四筆保證金

本案依都市危險及老舊建築物加速重建條例申請重建，112年7月核准重建計畫，容積獎勵拿到34%。建照要求建商繳納四筆保證金：結構安全性能、黃金級綠建築、銀級智慧建築、無障礙環境，合計10,656,765元。制度上，並沒有一筆是為鄰地準備的災損保證金。

三、估價師怎麼看鄰損

若尚能修復，估價師看的是三個部分：修復費、修復期間不能使用的損失、修好以後仍賣不到原價的價值減損。不動產估價技術公報第九號對瑕疵不動產的價值減損訂有評估架構，以有無瑕疵之對偶分析比較價差；國際文獻稱為污名效應，實證顯示即使物理修復完成，市場仍會折價。第三部分有關汙名化價值減損最常被忽略，有時也占相當部分比例。

臺北市建築施工損鄰事件爭議處理規則在大直事件後修正，納入第三方公會複核、鑑定費用由建方負擔、協調不成得向法院提存等機制，但提存標的仍是修復賠償費用；使用損失與價值減損，受損戶仍須依民法第184條、第794條另行主張。

若無法修復，問題就變成：這塊地有沒有條件重新興建？走都更還是危老？整合範圍能多大？這要看主管機關願意介入多深，也要看周邊地主的意願。280至286這一排同型態的條狀老屋，是壓力，也可能是整合的機會。

四、大直的25戶還沒回家

近期都更及危老案如雨後春筍，同時也產生了鄰損案件的隱憂，回顧基泰大直事故距今三年，25戶遭拆除，重建的都更案剛進入審議程序，離回家還有一段路；最近才在討論安置三年期滿之後怎麼辦。住戶要的只是最基本的居住安全，和好好生活下去的權利。

附表：113建字第0132號建照重點

資料來源：臺北市都市發展局建造執照存根及附表（113建字第0132號）；臺北地政雲整合資訊查詢；聯合新聞網、鏡週刊、台視新聞、壹蘋新聞網2026年9月10日報導；住展雜誌基泰大直重建進度報導；臺北市建築施工損鄰事件爭議處理規則（112年12月8日修正）。事發時間各媒體記載自下午1時許至3時許不等；共同壁對象建照未載明。本文為估價專業觀點，不構成個案法律意見。

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