估價師事務所觀點｜調升容積率會降低居住品質嗎？不動產估價師提「1建議」換容獎：符合都更初衷｜中泰不動產估價師事務所-陳柏霖、鐘少佑解析

為什麼政府要調高容積率？

臺灣屋齡超過 30 年的老屋已突破 500 萬戶，老舊建築的安全與更新問題日益嚴重。為了加速推動都市更新與危老重建，行政院長卓榮泰提出「推動自主都更」政策，希望透過調整容積率，讓都更條件更合理，不讓「房屋越都更越小」。

政府與民間都大力進行老屋都更危老，民國106年（2017年）《危老條例》正式公布實施，110年（2021年）《都市更新條例》也作了最新修正。而為了避免過度開發，幾年前《都市更新建築容積獎勵辦法》也做了修訂，規範「獎勵後的建築容積」不得超過「建築基地1.5倍的法定容積」，或「不得超過各原建築容積加上該建築基地0.3倍的法定容積」，容積獎勵設有上限。

估價師怎麼看「換容積」與房價關係

對於調升容積率，不讓房屋越都更越小的議題，引起討論，有業界專家建議，可以由中央《都市更新條例》65條來修法，放寬容積獎勵管制的上限。都市計畫技師暨中泰估價師聯合事務所陳柏霖估價師認為，站在都市計畫容受力角度來看，除調升容積率、樓地板面積拉高外，應同時鼓勵多建置符合需求的公益性質的公設、社福設施，來換取容積獎勵。陳柏霖估價師指出，雖說不讓房屋越都更越小的說法很吸睛，但若只是一味調升容積率，縱然樓地板面積拉高了，但也可能會降低居住品質，容積率調升，建商可銷售面積變多、利潤可能更好，但入住人口也會增加，加上車流量也會拉大，因此必須納入都市計畫的角度通盤去檢討。陳柏霖估價師建議，不論公辦都更或民間都更，政府都可協助協助評估區域的特性、人口，與民間及業者溝通、協調，去進行合宜的公益性質設施的規劃，包括綠色運具、社宅、公園綠地、托幼及托老...等設施，既顧及居住品質，也符合都市更新的初衷。

另外，目前都更危老能量較大的台北市與新北市，地方政府以地方都更自治條例擬定容積獎勵政策，台北市的防災型都更方面，部分案件容積獎勵上限可超過2倍基準容積，希望強化台北市危險建築重建的誘因、鼓勵更新改建，更新後建物規劃要符合結構安全、耐候減碳、都市減災、環境友善4面向，以及符合耐震設計、綠建築、建築能效、智慧建築與無障礙環境等條件，就可再給予30％容積獎勵。

而新北市府堆動多元都更方式，防災型都更針對100%所有權人同意的基地，經耐震詳評結果為拆除、結構修復之合法建築物等為優先協助對象，以限期拆除及限期改善的作法，重建部分提供一次到位的50％容積獎勵。危老重建計畫針對100％所有權人同意的基地，配合中央促進都市危險及老舊建築物加速重建政策，符合相關規定，循建照申請程序辦理重建，最高提供容積獎勵上限40％。簡易都更針對100％所有權人同意的基地，符合面積、臨路條件、重建後環境要求相關規定，最高提供容積獎勵上限30％。一般都更重建則最高提供容積獎勵上限50％。

此外，中泰估價師聯合事務所鐘少佑所長表示，容積率調整牽涉到相關法規以及轉換容積的公式計算，還有區域都市計畫的容受力，都必須經由整體性的通盤檢討，中央與地方都需要緊密溝通。他指出，目前中央推出的婚育宅政策，是不錯的政策，若未來能納入「公益性質設施」之中，千坪以上、基地夠大的都更案若規劃一定比例的婚育宅，就可拿到容積獎勵，且入住對象又可控，會是不錯的都更及容獎誘因。

換容積前，三件事一定要先做

1️⃣ 評估土地價值變化

調整容積率前，應先進行房屋估價與土地重估，了解調整後的潛在價值差異。專業不動產估價師能透過市場案例分析與技術規則，提供具公信力的估價報告。

2️⃣ 檢視原建築密度與交通條件

容積率提升會帶來人口與車流增加，須同時檢討基地的交通負載、停車設計與公共設施容量，確保不因更新而犧牲居住品質。

3️⃣ 比較政府與民間不同方案

各縣市的容積獎勵條件略有差異。以臺北市為例，防災型都更最高可超過2倍基準容積，而新北市依危老、簡易都更、一般都更等類型，提供不同層級的容積獎勵（30%～50%不等）。在實務上，應比較各方案條件，選擇最符合個案需求的重建途徑。

💬 文末Q&A

Q1：容積率提高會讓房價上漲嗎？

A1：通常會，但仍需由不動產估價師根據地段、使用強度與建蔽率綜合判斷。若搭配合理的公共設施與交通改善，房價成長會更具永續性。

Q2：換容積要找誰評估？

A2：建議委託專業不動產估價師事務所，由具備國家證照的估價師提供市場行情、法規分析與資產評估報告，確保符合都更及法規標準，避免後續糾紛。

Q3：容積獎勵對自住與投資者的影響一樣嗎？

A3：自住者應重視生活品質與公共設施改善；投資者則需評估重建後可售面積、租金收益與未來轉售價值。

2025-10-23 14:30 好房網News記者林和謙／台北報導

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