2026-04-30
北市預售屋築底回溫？不動產估價師解析：2025年Q4交易量增65%背後的市場訊號
2025年第四季台北市預售住宅市場交易件數1,196件，較前一季大增65.42%，總交易金額達549.35億元。這是政策壓抑後的反彈，還是市場真正築底？台北市不動產估價師公會從價量數據中，看出哪些關鍵訊號？
預售市場交易動能回溫，北投區連三季奪冠
根據《台北市不動產市場動態季報》，2025年第四季預售住宅交易件數為1,196件，相較前一季增加65.42%，顯示在信用管制與不動產貸款總體審慎措施影響下，市場交易動能仍出現相對回溫跡象。
從行政區來看，北投區已連續三季位居預售交易量冠軍，去年第四季成交204件，其次為文山區172件與中山區156件。值得注意的是，內湖區因新案供給不足，交易件數僅6件，已連續兩季墊底。這反映出供給端的區域分布不均，也間接影響買方選擇。
對於房屋估價與房屋鑑價實務而言，區域交易熱度的差異往往與該區新案供給量、生活機能及交通建設密切相關。不動產估價師在評估房屋市場價值時，會將區域交易動能列為參考指標之一。
預售屋價格微幅修正，2至3房仍是市場剛性需求主力
台北市預售屋平均單價為每坪125.96萬元，季減率僅0.28%，雖呈現微幅修正，但仍為近四季次高水準。這顯示即便在放款政策趨嚴的環境下，台北市預售屋價格仍展現一定支撐力。
從產品類型來看，3房與2房仍為市場主力，分別占42.87%與42.14%；套房產品件數占比則僅7.61%，顯見家庭型買盤仍為主要需求來源。
不同坪數帶價差明顯，51坪以上每坪134.34萬元
依建物成交面積分析：
20坪以下：占比11.20%，單價約每坪115.27萬元
21至35坪：占比30.52%，單價約每坪121.56萬元
36至50坪：占比32.78%，單價約每坪127.51萬元
51坪以上：占比25.50%，單價約每坪134.34萬元
台北市不動產估價師公會：市場已逐步築底，短期將緩步回溫
台北市不動產估價師公會分析指出，去年第四季住宅成屋與預售市場價格延續前一季趨勢，無明顯波動，但價量變動幅度均較前一季收斂，放款政策與信用管制帶來的衝擊，已逐漸被市場吸收與反映。
常見問題 Q&A
Q1：預售屋交易量大增65%，代表房市回春了嗎？
A： 交易量回升主要反映政策影響已大致消化，但價格僅微幅修正0.28%，顯示市場仍處於築底階段，尚未進入明顯上升趨勢。台北市不動產估價師公會認為，若無重大政策變動，市場將緩步回溫，但仍需觀察後續幾季表現。
Q2：現在套房產品（7.61%）在台北預售市場還吃香嗎？
A： 目前市場以 2-3 房（約佔 85%）為絕對主流，顯示自住與長期置產需求穩定。套房產品雖然總價低，但在銀行貸款成數與未來轉手性上限制較多，購屋前應審慎評估其房屋條件。
Q3：信用管制會影響我的房屋估價結果嗎？
A： 信用管制主要影響買方貸款成數與市場交易量，間接影響成交行情。不動產估價師在進行房屋鑑價時，會將當前政策環境、區域交易動能、個別條件等因素綜合考量，確保估價結果反映真實市場狀況。
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2026-04-20 好房網/記者 蔡佩蓉
原始新聞： 北市就是狂？預售市場浮現「築底轉折訊號」
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