我家老屋能都更嗎？鐘少佑估價師解析：掌握 3 大關鍵，看懂你家的「房屋市場價值」與更新機會！

根據 2025 年數據，台北市平均屋齡已達 39 年。在結構安全風險浮現的同時，許多住戶守著黃金地段卻等不到改建。台北市不動產估價師公會理事長 鐘少佑 指出，都更不只是建築問題，更是「安全、利益與公共價值」的平衡。為什麼蛋白區沒人要，而西門町、永康街這種精華區也難動？關鍵往往在於「人」。

都更老是談不攏？專家解析 3 種開發模式

多數地主認為只能「坐等建商」，其實不動產估價師建議，應先了解不同模式的推動邏輯：

公辦都更： 政府掛保證。公信力強，適合產權複雜的案件；缺點是流程較長。

民辦都更（佔 8 成）： 效率最高。由建商主導，優點是速度快、彈性大；缺點是住戶需具備判斷房屋鑑價條件是否合理的能力，避免資訊不對稱。

自辦都更： 利益全歸住戶。理論上利潤最高，但技術門檻極高，地主需自行整合財務、法規與營造團隊，成功案例極少。

為了破除「少數卡關多數」的困局，台北市政府目前也推動 「7599 專案」：只要 75% 住戶同意即可啟動程序，並逐步補足至 90% 以上，是目前加速整合的重要工具。

台北都更進度條：2026 綠化新規與「防災型都更」

不動產估價師鐘少佑強調，現在的都更不僅是拆舊換新，更要符合現代永續標準。

🍃 台北市綠化新規：2026 起正式實施

自 2026 年 1 月 1 日起，《臺北市新建建築物綠化實施規則》增加了「綠覆率」規定。未來的公辦都更案必須具備低碳、節能特性，且需提供人行步道退縮、增設公共設施。

🛡️ 防災型都更：老舊危險建築的「加速器」

台灣許多老屋建於 921 地震前，耐震標準堪慮。為保障生命安全，台北市政府推出「防災型都更」，針對具備公共安全急迫性的案件提供更有彈性的審議與容積獎勵。

基本門檻： 基地達 1000 平方公尺以上。

資格二擇一： 「建物安全值 < 0.35」或「興建於民國 63 年 2 月 15 日前」。

為什麼我家不能都更？這 3 個指標是關鍵

能否順利成案，估價師事務所在初期評估時會看這三點：

意見整合： 西門町、永康街地段好卻難動，主因是一樓店家租金收益太穩定，缺乏改建動力。所有權人愈多，談判成本愈高。

基地規模： 標準流程通常需達 1000 平方公尺（約 300 坪）。若基地狹長、位於私有巷弄，都會大幅拉高設計難度與建築成本。

市場接受度： 區域房價決定了建商的參與意願。高房價區地主分回坪數較多，未來銷售價值也越高，較能支撐昂貴的重建費。

「老宅延壽」補貼懶人包：不拆屋也能住得安心

如果都更整合遙遙無期，內政部新推動的「老宅延壽」是除了重建外的另一種修繕選擇。這項政策旨在延長房屋壽命，適合想即刻改善生活品質的住戶。

⚠️ 「老宅延壽」申請資格與條件

這並非所有人都能申請，必須滿足以下特定門檻：

建物資格：

屋齡 30 年以上之合法建物。

4–6 層樓老舊公寓（非單一所有權人）或 6 層樓以下透天厝。

住戶資格（公寓內需至少一戶符合以下之一）：

設籍有 65 歲以上 長者。

設籍有 低收入/中低收入戶。

設籍有 長照 2 級以上 之對象。

共識要求： 須取得全體區分所有權人或全體建築物所有權人 100% 同意。

🛠️ 補貼修繕項目

通過結構安全評估後，補助範圍涵蓋：

結構補強與外牆修繕：改善漏水、拉皮、強化耐震。

管線與無障礙設施：更新老舊水電管路、增設電梯與防滑坡道。

室內裝修：若公共空間有修繕，住戶室內必要裝修亦可申請補助。

這類「微型更新」不需要拆屋，只要 100% 住戶同意，就能針對結構補強、外牆修繕、管線更新進行補助。對於家有長者或低收入戶的家庭來說，是提升居住安全最快速的方式。

常見問題 Q&A

Q1：我家符合都更規模，但地段在蛋白區，為什麼沒建商想來談？

A： 當區域房價不足以支撐營造成本與分配給地主的坪數時，建商就缺乏動力來整合。

Q2：為什麼「防災型都更」的審議比較有彈性？

A： 這類案件具備公共安全急迫性。只要符合建物安全值 <0.35 或興建於民國 63 年 2 月 15 日以前，政府在容積獎勵上通常會給予更多空間，目的是為了保障民眾生命及財產安全。

Q3：老宅延壽補強後，會影響未來都更的權利嗎？

A： 不影響。老宅延壽是短期內保障居住安全的「應急修繕」，這與未來的長遠改建計畫是並行的。

2026-04-01 今周刊/作者 周靖璞

原始新聞：永康街、西門町，為何老屋多卻都更不易？估價師解析3種都更模式，最難的是「人」

延伸閱讀：都市更新從零開始(四) 自主更新會VS建商都更-哪種地主主導權更高？估價師解析利弊！

都市更新從零開始(五) 權利變換與協議合建差在哪？估價師解析估值邏輯與地主權益

都市更新從零開始(六)自主更新會如何招商？地主一定要懂的5個招商與談判重點！

重點服務｜都更權利變換專業諮詢

📩 立即諮詢不動產估價師事務所，協助釐清估值邏輯、保障地主權益

📩 LINE ID：@zonetai👉加入官方LINE好友

【中泰不動產估價師事務所】

由台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑帶領，提供以下服務：

▪ 土地開發投資分析及顧問服務

▪ 都市更新估價

▪ 危老重建估價

▪ 不動產價值減損評估

▪ 土地徵收及協議價購估價