私約、暗盤 都更合建爭議難解？實務專家指出關鍵癥結點｜不動產估價師 鄭維元 解析

【都更合建爭議常見原因】

國內屋齡30年以上的老屋數量龐大，達到約500萬戶，其中台北市又是這幾年政府大力推動都更危老政策下、都更與危老案量居全國最多的城市，極具指標意義，因此「都更重建如何做得更好」，相當重要。而民間都市更新重建多年來，多採取協議合建方式進行，無須經都市更新審議會審議，都按建商（實施者）與地主雙方協議內容，也常發生一些爭議。中泰不動產估價師聯合事務所鄭惟元估價師表示，都更合建實務上，最常見的問題點，通常都是坪數分配「未明確載入合建契約內」，另外像是房地互易稅、以及簽約時就順便辦理信託，都是未來要注意與可更加精進之處。

台北市都更案量最多，當然難免衍生一些糾紛，其中地主與建商協議合建部分，常見就是實施者與地主個別簽署私契約，建商與每個地主談的條件都不同，過程並不是太透明，而引起不少爭議。

都更合建涉及重建後的建築物分配、選屋、找補原則等重大事項，跨領域專業知識繁多，而地主多未具備相關專業知識與法規認知，因此常會出現合建糾紛，因此如何保障私有土地與合法建築物所有權人權益，相當重要，也是不少民意代表呼籲要重視及檢討的部分。

台北市都更學會理事長吳厚毅說，我們學會看到多年來民間都更合建的一些問題，因此正積極建立更透明公開的合建契約，盼在整合、重建時，能與地主更深入溝通、建立深度信賴關係。

【估價師如何介入判斷】

鄭惟元指出，都更合建實務上最常見的問題，就是建商與地主在談分配坪數時，不同樓層的價值價差，以及地主可選配樓層的對應價值，因此，未來在合建上的選屋規則，必須要載明得更清楚，包括量與價值，除了分配的坪數，選屋規則及找補計算都要約定清楚，避免價值轉換的爭議。

鄭惟元說明，另外就是「房地互易稅」也是要多加注意的部分，協議合建是地主以土地來換房屋，等於是建商賣屋給地主，因此地主須繳納5％營業稅，如同權利變換也將其計入共同負擔，畢竟建商的利潤也要平衡，不願負擔房地互易稅的地主，坪數可能就需要少分一些，這部分在未來也需要明確寫進合建契約內。

【避免爭議的三大建議】

另外信託的時間點也是重點，吳厚毅說，台北市都更學會希望未來在簽合建契約時，就順便辦理開發價金信託、附帶續建機制， 可讓開發成案率高、對建商與地主雙方都更有保障。中泰不動產估價師聯合事務所余承桓律師認為，在確實保障到地主權益、以及顧及實施者合理利潤的架構下，來進行都更合建契約的精進，是好事，都更過程將更為透明與公開，並能把爭議降到最低，如此一來，送審速度也會更快，相信政府也樂見。

2025-08-29 09:10 好房網News記者林和謙／台北報導原文網址: https://news.housefun.com.tw/news/article/108502472103.html

Q&A

Q1：什麼是【私約】與【暗盤】？

私約:建商（或實施者）與地主之間，在未經正式公告、公開簽約程序之前，私下簽訂的合建或買賣契約。

暗盤:在尚未正式公開銷售或公告前，建商、代銷或投資人私下進行的房地產交易。

Q2：【權利變換】與【協議合建】差在哪？

權利變換：政府監督、估價分配、具公權力強制效。

協議合建：地主與建商協商、依契約分配、彈性大但爭議多。

Q3：估價師事務所在都更爭議中的角色是什麼？

估價師事務所是依法設立的具公信力第三方機構，在都更過程中扮演「價值判定者」、「權益平衡者」與「技術顧問」三重角色。都市更新涉及眾多利害關係人（地主、建商、實施者、政府、金融機構），而價值爭議往往是衝突根源。估價師藉由專業估價報告、現值分析與權利計算，協助釐清爭議焦點，讓分配或協商更具依據。

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由台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑帶領，提供以下服務： ▪︎ 土地開發投資分析及顧問服務 ▪︎ 都市更新估價 ▪︎ 危老重建估價 ▪︎ 不動產價值減損評估 ▪︎ 土地徵收及協議價購估價