2024-08-27
解析都更危老重點Part 3！ 都更能否一坪換一坪? 四樓房價一定是整棟樓最低嗎? 地主們都想知道的，專業不動產估價師跟您一起探討！
(1) 都市更新是否能夠一坪換一坪？
大多數地主都有這樣的期待──參與更新能達成室內面積的一坪換一坪，或至少產權面積的一坪換一坪。不動產估價師-鐘少佑提到，以權利變換為例，地主能分回多少權利價值，取決於更新後的房價高低，以及實施者在全案投入的相關成本。
換句話說，在高房價、高地價的個案上，比較有機會達成地主一坪換一坪的期待！但在地主與地主之間，也會因水平與垂直條件之個別差異，影響土地所有權人分配的結果。此時，專業估價師事務所的角色顯得尤其重要，因為有經驗的不動產估價師可確保都更權利變換分配比例的公平性。
此外，如更新前係老舊公寓，其權狀面積多為實際可使用之坪數，相較於更新後新建物公設比動輒33%起跳，想要達到室內一坪換一坪，又將增加許多難度。
(2)我和其他所有權人面積相同，為何價格不同？
(一) 土地條件差異
Q：我的土地面積占全區的10%，為什麼權利價值只有8%?
A：土地價值並非完全依面積大小決定，影響土地價值之個別因素，尚包括土地使用分區、容積率、臨路條件、地形、位置、面寬…等，都會影響價值評估結果。因此，土地鑑價、土地價值的評估應由專業的不動產估價師進行。
Q：我的公告土地現值比較高，為什麼評估單價沒有比較高?
A：公告土地現值主要是課稅用途，與市價沒有絕對關聯性，公部門以區段地價或是繁榮街道之路線價之大量估價方式，進行評估，無法反映每一塊土地個別條件之差異。而都市更新權利變換下，不動產估價師則會依照每塊土地的個別條件差異做細緻考慮，較能客觀反映各個宗地間的價格差異，性質上屬個別估價。
(二) 建物條件差異
Q：我和鄰居建物面積都一樣，為什麼我的價格比較低?
A：可能原因如土地持份面積不同，或是個別因素如樓層、採光、商效、視野、邊間、臨路條件等差異，造成建坪單價的影響。
Q：一樓價格和樓上價差怎麼決定？
A：一樓房屋單價與樓上層房屋單價沒有絕對關聯性，有些現況是店面使用，具有較強的商業效益，有些可能位於不具商效的巷弄內作為住家使用，因為不用爬樓梯，具易達性之優勢，因此一樓與樓上價差應視不同個案而異。這些都是不動產估價師在房屋鑑價時會全面考量的內容。
Q：四樓的房價一定是整棟樓最低的嗎？
A：檢視實價登錄新成屋和預售屋的成交案例，四樓的價格不盡然是全棟最低樓層，究其原因低樓層可能會有吵雜和採光的問題；而購屋族群年輕化，對於四的諧音禁忌越來越少，也可能是其中原因之一。各種面向的市場動態都是不動產估價師事務所在進行土地鑑價/房地產估價時，會密切追蹤評估的點。
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