銀行貸款最怕的4種房子長怎樣？專家觀點一次整理

銀行放貸的關鍵門檻｜不動產估價師怎麼看銀行的鑑價邏輯？

近年不少購屋族發現，即使收入穩定、信用正常，申請房貸仍頻頻碰壁。多位房市專家指出，除了政策限貸影響外，銀行對房屋估價與鑑價的風險控管明顯趨嚴。

台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑指出，銀行在放貸時，會同時評估申貸人的還款能力、收入結構與信用紀錄，以及擔保品本身的房屋市場價值與流通性。

從不動產估價師實務觀察來看，只要銀行認為房屋未來轉手性不足，即使借款人條件不差，核貸成數與利率條件仍可能被下修。

在各類住宅產品中，屋齡 30～40 年以上的老公寓，是銀行審核時最常採取保守態度的物件之一。

房市專家指出，老公寓常見沒有電梯、結構老化、屋況差異大等問題，導致房屋鑑價條件落差明顯。若再加上土地持分偏低、位於巷弄深處或單向道內，銀行在估價時更容易打折。

專家建議，若購買老公寓，應優先選擇位於主幹道、捷運站周邊的物件，較有利於銀行對房屋市場價值的認定。

除了屋齡，地段也是影響房屋估價的重要因素。

在實務上，即使位於同一行政區，不同生活圈在銀行眼中的風險評價仍可能差異甚大。

在地房仲與研究人員指出，若銀行認定某區域轉手性較低，即使實際成交價格不差，房屋鑑價仍可能被下修，導致購屋族需要準備更高的自備款。

因此，部分專家建議，購買偏遠地區房屋時，可優先詢問在地農漁會或信用合作社，這類金融機構對區域行情通常較為熟悉，承作意願也相對較高。

在多種住宅產品中，小坪數套房雖然市場詢問度高，卻是銀行最為謹慎的房型之一。

鐘少佑估價師表示，12 至 15 坪以下的小套房，因轉手性差、擔保品價值不易評估，長期在房屋估價與鑑價上被視為高風險標的。另外，中泰不動產金融業估價師暨顧問石振輝也指出，這類產品常見「單價高、總價低」的結構，一旦市場修正，價格下修幅度往往比一般住宅更大。

從銀行角度來看，若發生違約，小套房在法拍市場的流通速度與價格穩定度都存在不確定性，因此不少金融機構選擇降低貸款成數，甚至不承作相關案件。

另一類常被列為貸款風險的，是外觀看似住宅，實際為住辦混合用途的產品。

房市專家指出，由於使用分區與登記用途不一致，銀行在房屋鑑價時通常採取較保守的評估方式，核貸成數往往僅有 5～6 成，且商辦利率通常高於一般住宅房貸。

專家提醒，若購買此類物件，應事前確認使用合法性，並審慎評估長期資金成本，避免低估實際負擔。

專家指出，房貸卡關並不代表完全無解。

透過多比較不同銀行、調整申貸策略，例如考慮分筆申貸，或以「裝潢貸」、「信貸」補足差額。但須注意金流紀錄及贈與稅問題，可先諮詢地政士或會計師避免稅務爭議。

另外以預售屋來看，購屋族可於限轉貸期結束後尋找其他低率銀行，仍有機會取得較合適的貸款方案。

A：各家銀行的風險控管標準不同，對地段、屋齡、產品類型與轉手性的認定也不完全一致，因此即使是同一物件，房屋鑑價結果仍可能出現明顯差距。

A：一般來說，屋齡過高的老公寓、偏遠地區住宅、小坪數套房，以及住辦混合產品，因市場流通性較低，在房屋估價與銀行審核上都較為不利。

A：不一定。銀行房屋估價以風險控管為主，通常較成交價保守。

2026-01-14 住展/作者朱福山

延伸閱讀

不動產估價報告怎麼用？銀行vs法院一次看懂

【中泰不動產估價師事務所】

由台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑帶領，提供以下服務：

▪ 土地開發投資分析及顧問服務

▪ 都市更新估價

▪ 危老重建估價

▪ 不動產價值減損評估

▪ 土地徵收及協議價購估價