2024-11-11
2024消基會不動產高峰論壇－與談人鐘少佑估價師｜房屋公設比合理性及虛坪改革
l 國內外目前計價方式
當前臺灣房屋計價方式以「總移轉面積」為基礎，包含主建物、附屬建物、共有部分(俗稱公共設施，以下簡稱公設)等等。不動產估價師鐘少佑表示，以預售屋買賣契約書範本為例，可以看到房屋價款中將專有部分與共有部分、車位價款拆分計價，但在後續實務上會發現建商仍以統一定價為主，導致未能達到拆算價格之效果。在政府合宜住宅案件中，有嘗試將主建物、附屬建物、公設拆分價格，其中陽臺（附屬建物）價格與主建物有顯著差異，因為其建造成本與使用效益都明顯與主建物有別，而公設部分則礙於屬主建物之必要設備及較難與主建物拆算，因此仍以同一價格計算。另一方面，在成屋計價方面，又因習慣與風俗，仍僅分為土地、建物、車位等價款，其中建物部分包含主建物與公設拆算價款的計價方式，有別於過去對房屋坪數計價的習慣，因此效果不彰。
當前日本、新加坡、香港等等都是以實坪制計算價格為主，其中又以日本最為嚴格，陽臺等附屬設施做為逃生用設施是不登記也不列入計價；新加坡與香港則較為類似，僅計算主建物與陽臺面積，於公設部分不計入登記，雖不計入登記，但公設之品質與設計將影響該房屋之單價，因此對不動產估價而言，公設配置依然會影響房價高低。
l 公設計價方式相關研究
實坪計價的方式會造成忽略公設對該房屋帶來的效益，另一做法是將專有面積（包含主建物、附屬建物）與公設分離計價，反映其各自的效用價值，以解決虛坪計價導致的價格爭議。於虛坪改革之處，以雨遮為例，雨遮用途做為遮陽、避雨之用，但無法實際居住使用，無論從成本面或是效益面而言，加入總移轉面積計價都屬不合理，因此後續改革變為不登記也不計價都是很好的轉變。於不動產估價作業上，對於過去有登記之雨遮，估價師會考量其合理性及使用效益後做折減下修。
l 不動產估價作業方式影響
不動產估價師評估房價時考量的項目相對而言較多，除了會分算公設於各戶的合理佔比，同時更是會考量公共設施項目分類，確認設施必要性與否，於不同規模社區有相異之比例，甚至於車位規劃、配置都是估價師會納入考量的項目，實際公設效益須視個案評估，估價師必須綜合納入權衡。
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