【財訊雜誌專訪刊登｜不動產估價師事務所觀點】都更估價常見4大爭議！「不動產估價師鐘少佑」精闢解析「更新後房價三級跳」怎分配

最新一期《財訊趨勢嚴選》特別企劃「2025危老都更教戰指南」，專訪中泰不動產估價師聯合事務所所長鐘少佑，深入剖析：

「更新後房價三級跳怎麼分配？」

估價會先評估整體開發量體市值、扣除開發成本後，依地主與實施者的貢獻比例進行分配，再依樓層、座向等條件計算「立體價值」，確保每戶分配合理。

包含違建僅能補償殘值、一樓價值判斷非看租金高低、法定空地產權不明難納估價、以及評價基準日固定無法反映市況波動。

面對都更權利變換，如何進行估價？

權變估價依據法定程序進行，以市場資料與估價模型為基礎，透過公開展覽與審議機制確保公平性，民眾可依法閱覽與提出意見救濟。

租金高 ≠ 價值高？真實估價邏輯揭密

一樓價值並非只看租金，估價師會綜合臨路條件、面寬、角地與商業潛力等因素判斷，並排除都更預期效應的異常價格，維持估值合理性。

關鍵內容助你在都更過程中保障權益！

完整採訪內容皆刊登於

【財訊-趨勢贏家第-70期】

Q&A

不一定。估價會根據整體開發量體市值扣除成本後，依地主與實施者的貢獻比例分配。雖然更新後房價可能提升，但估價基準日固定，且必須排除都更預期效應的異常價格，因此不會直接「漲三倍」，而是依市場與制度計算出合理價值。

地主自辦都更屬於自主更新，由地主自行組成更新會、掌握主導權與分配決策；建商主導則屬實施者模式，效率較高但地主談判空間有限。文章中指出，真正決定更新成敗的關鍵，在於起步選擇與地主凝聚力，選對實施方式與可信賴的合作對象最重要。

估價師負責以市場資料與法定估價模型評估地主權利價值，確保分配公平。估價師的專業意見能協助釐清制度、化解爭議、確保程序公正。