自主都更是機會還是挑戰？不動產估價師：這「關鍵角色」守護你家房地價值！

政府挺「自主都更」！打破資金與專業的兩大門檻

內政部為推動「自主都更」，近期拋出重磅利多！針對民眾最頭痛的「資金」與「專業」問題，中央都更基金預計提撥 10 億元作為信用保證專款，預估可提供高達 100 億元的信用擔保總額度。

此外，政府也規劃導入「全案管理機構」輔導機制。由專業團隊手把手帶路，協助民眾對接優質建築經理公司與金融機構，讓過去「看得到吃不到」的自主都更，真正邁向執行階段。

台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑對此樂見其成，他指出，自主都更的三大痛點在於地主多缺乏專業與經驗，政府透過政策配套給予「手把手」的幫助，是未來自主都更能否看見明顯成效的關鍵。

中泰不動產估價師聯合事務所鄭惟元估價師指出，自主都更與傳統「合建」最大的不同，在於地主不需要跟建商協議分配比例。在沒有建商介入的情況下，地主之間主要透過「權利變換」來分配房地。

這意味著，每一位住戶的權益，完全取決於房屋估價的精準度。估價師的專業與客觀性，將直接決定你的老屋在更新前值多少、更新後能換回多少，是確保分配公正透明的靈魂人物。

鄭惟元估價師表示，自主都更的價值評估非常複雜。實務上常遇到同棟公寓土地持分不同、陽台未補登，或是住戶間最在意的：

一樓店面的商效價值如何認列？

高低樓層的單價價差是否合理？

土地持分面積對分配權利的影響？

這些都必須回歸相關法令與審議通則，透過不動產估價師審慎評估，界定出合理的分配邏輯，才能有效降低住戶間的猜忌與紛爭。

金融背景出身的石振輝估價師認為，過去自主都更常卡在「前期資金」付不出來。現在政府願意出面擔保，會大幅提升銀行的放貸意願。有了資金支撐，再加上估價師事務所提供的公正估價服務，地主們不再是弱勢的一方，更能確保自主都更順暢的進行。

A：不一定，但資產掌控權更高。自主都更省去了建商的利潤，理論上地主能分回更多坪數；但缺點是地主需自負盈虧、承擔建築成本波動及整合難度。

A：因為沒有建商主導分配，地主之間需透過權利變換決定分回比例，估價結果直接影響公平性。

A：會的。房屋市場價值不只看門牌，更看產權登記的完整性。估價師事務所在評估時，會針對實際使用狀況與合法產權範圍進行專業研判。

2026-04-17 好房網/記者林和謙

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