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聚焦中泰
2024-08-23
解析都更危老重點Part 1！都市更新和危老重建是什麼?專業估價師鐘少佑為您解答
1.都市更新和危老重建的目的
依據統計，全台老舊建物恐在今年破500萬戶，為了保障人民的居住安全，將老舊建物重新整建刻不容緩。都更危老重建提供公正的制度供依循，是保障人民生命財產安全最重要的途徑之一。
2.都市危老重建後「房地分配方式」?
估價師鐘少佑說明，主要可分為「傳統協議合建」及「都市更新權利變換」兩類，其皆非單純以房地坪數為分配基礎：「傳統協議合建」需取得全部所有權人的同意，並由地主和建商進行協商，依各地主土地面積與和建商協議的分配比例進行分配，免經政府審議。
「都市更新權利變換」是由專業客觀第三人—不動產估價師計算所有權人更新單元都更前後房地價值，再扣除實施者提列的共同負擔費用比例，依據權利變換關係人更新前權利價值比例來進行分配，須經政府審議。
另外，還有「自地自建（委建）」的方式，由地主自行出資興建（所有地主同意出錢或融資），房地將全數分回給地主，但地主須自行處理工程發包作業，負擔較大。
3.協議合建和權利變換該選哪一個？
不動產估價師鐘少佑表示，建議地主簽擇優條款，未來從協議合建和權利變換兩者之中挑選最有利的。「傳統協議合建」由地主與實施者簽合建同意書，房地分配比例決定與房地價格有直接的關聯性。雖然不同地段之土地價格不同，但實施者所要花費的費用(建材、人工、鋼筋)差異不大，故地主持有的土地價值越高，分配回地主的比例理應較高。
「都市更新權利變換」由專業不動產估價師估出更新後的總權利價值，再扣除實施者提列其所需要花費的成本及利潤（即共同負擔比），剩下即為地主可以分回的價值，再依據估價師依據更新前個別因素的差異估出的價值比例，在地主間進行分配。
倘出現傳統合建條件比權利變換之分配結果更優渥還好的情形，可能是實施者對房價較為樂觀，願意分回給地主比較高的面積，又或者是期望在協議前期就獲得地主們的同意。但不動產估價師也提醒地主需多方面分配面積之外的權益，如建物殘餘價值、租金補貼、稅賦優惠等議題。
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