新臺幣升值對銀行授信與不動產市場的連鎖影響：從《銀行法》第72-2條談起

在新臺幣升值與信貸緊縮的雙重夾擊下，銀行對不動產業授信趨緊，建商融資壓力驟增，資金成本攀升；相對地，製造業則受惠於匯率利多，資本支出活絡。此變局下，估價師如何調整評估邏輯，成為當前關鍵課題。

一、《銀行法》第72-2條的規範與目的

銀行法72-2條規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十。其中所稱存款總餘額包括臺、外幣存款及中華郵政股份有限公司之轉存款。

二、外幣匯率波動對授信能力的影響

外幣存款包括美元、歐元、日幣…等多種外幣。其中新臺幣升值，美元貶值，會使換算為新臺幣之存款總餘額變少，致商業銀行辦理不動產業之可放款總額減少，降低商業銀行對不動產業之核貸能力。

三、央行信用管制與金融監理措施影響

中央銀行實施第七波選擇性信用管制及加強對各商業銀行辦理營建融資之金檢措施以來，不動產市場景氣逐漸沉寂，資金需求大於供給，除首購新青安貸款外，一般房貸戶及營建業者欲從銀行取得融資，不若中央銀行實施管制前容易。爾今，新臺幣持續升值，對不動產業者之資金調度將造成不少壓力。

四、商業銀行的授信調整策略與因應行為

中央銀行及金融監督管理委員會為避免商業銀行授信過度集中不動產業而造成營運上之風險，因此訂定銀行法72-2條，對商業銀行辦理不動產授信予以上限管制(銀行業屬高度監理行業)。銀行法72-2條對商業銀行而言，或可稱之為「天條」，無銀行敢違犯。當商業銀行辦理不動產授信之比率接近該管制上限比率時，商業銀行會採取增加吸收存款或收回不動產放款等多項措施，以降低該比率，俾符合金融監理機關之管制規定，在這種情況下，房貸借款人及營建業者，資金調度的壓力就更大了。

五、資金缺口下的替代融資來源與其代價

為滿足資金之缺口，一般房貸戶及股票非公開發行公司，可能轉向融資租賃公司或一般依法得辦理融資業務之機構，尋求資金以為支應，唯上列公司非屬銀行業不得吸收存款，經營資金成本高，核貸利率一定高於銀行利率，勢必增加借貸者之資金成本。至於股票公開發行或上櫃、上市公司等，籌資管道就較為多元化，可以辦理普通股現金增資、發行一般公司債、可轉換公司債、特別股、認股權公司債等，其資金成本相對於股票非公開發行、非上櫃、非上市公司就較為低廉，因此，誰能撐過這一波不動產業不景氣，就看誰的口袋比較深，氣勢比較長了。

六、新臺幣升值對製造業的正面效應

如上所述，新臺幣升值間接增加不動產業者籌資的難度，卻有部分產業因此而受益。新臺幣匯率升值是製造業進口機器設備的好時機。如能借臺幣再換成美元以進口機器設備，除資金成本相對便宜外，亦可間接協助中央銀行阻升新臺幣。因此，新臺幣升值效應，應會帶動更多製造業諸如資訊業、半導體業、工具機業、鋼鐵業、汽車零組件業…等資本支出之需求。目前不少銀行授信業務行銷部門均積極推展此類放款業務，而對不動產業授信則採逐步緊縮原則。其實商業銀行這種做法並非獨厚製造業而輕不動產業，主要仍是基於上列所述銀行法72-2條之授信風險管控考量，避免授信資源過度集中單一產業，萬一發生如2008年金融海嘯及美國次貸風暴，恐危及商業銀行經營及國內整體金融情勢之穩定。

七、估價風險納入與專業角色的新挑戰

值得注意的是，隨著商業銀行因法規上限與新臺幣升值而減少對不動產業的授信，會直接增加業者的資金成本，間接對不動產價格造成負面影響，不動產估價師在評估開發案時，該如何納入融資風險以反映其影響?以及當信用緊縮，貸款成本上升導致購屋者之購屋能力下降時，估價師在識別市場流動性風險與買方觀望情緒上，應扮演什麼角色?又是另一個值得探討的議題。