解析都更危老重點Part 2！不動產估價師在都市更新和危老重建中能做什麼呢?估價師又是如何估算出房地分配的？

1.都更危老為什麼要找估價師？其在都市更新權利變換作業中扮演何種角色？

都更危老重建需要由專業、公正、客觀的第三人，來評估每位住戶之間的權利價值比例差異，這正是估價師的角色。不動產估價技術規則、中華民國不動產估價師全聯會-四號、六號公報的制定，皆確保估價作業的公正客觀。而不動產估價師法第16條，律定估價師應遵守誠實信用原則，不得有不正當行為或違反或廢弛其業務上應盡的義務。若估價師違反上述規定致委託人或利害關係人受有損害者，應負損害賠償責任。

都更危老案估價師的選定，依據都更條例第50條，權利變換價格須由三家估價師查估，原則由實施者和地主共同指定估價師事務所。遇實施者和地主無法共同指定時，也可從各縣市政府的建議業者名單中抽選。

2.都市更新「權利變換」重要的考量因素有什麼？估價師如何估算出房地分配？

台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑整理以下幾點考量因素:

A.更新前各宗土地價值評估需考量因素

(1)土地臨主要道路、次要道路、是否為裡地等

(2)容積率(越高越好)

(3)地形(近似矩形最好)

(4)開發適宜性、面寬(面積越大越好開發)

(5)臨路數(越多則通行越方便)

(6)是否為角地或關鍵位置

(7)商業效益優劣

(8)有無景觀差異(面河、學校、公園等永久景觀)

B.更新前後房屋價值評估需考量什麼因素？

(1)樓層高低

(2)面積大小

(3)通風採光

(4)視野

(5)車道戶(離車道近，單價較低)

(6)是否有轉管(可能須裝潢降低天花板以隱藏，單價較低)

(7)是否近中繼機房(離中繼機房近，單價較低)

(8)梁柱位置(風水因素)

中泰估價所長鐘少佑估價師說明，比較上述各宗地個別因素差異，估算出所有權人之間權利價值比例，扣掉實施者提列的成本和利潤(即共同負擔比)後，即以此為基礎進行各所有權人間的房地分配。

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