民眾慘！預售爛尾樓難防 問題到底出在哪？專家點出關鍵因素

這幾年房市不錯，全國預售案推案量大，今（2025）年到未來幾年都將迎來大量交屋潮，正逢交屋高峰期，加上營建成本高升、以及土建融緊縮，近幾年陸續發生體質不良的小型建商倒閉事件，建商「落跑」、建案淪為爛尾樓。這樣的事件一再發生，讓購屋的民眾欲哭無淚、辛苦的血汗錢拿不回來，到底問題出在哪？深具銀行業經驗、中泰不動產估價師聯合事務所石振輝估價師表示，我國預售屋的履保專戶價金監管機制已行之多年，而會發生爛尾樓事件、建商落跑，履保信託專戶的價金「空空如也」，應該從如何確實發揮信託機構的功能去檢討，設立「專款專用專戶」，由信託機構或是銀行保管，信託機構再依照房屋施工進度，分階段撥款給建商，信託機構如能確實執行信託保管的機制，建商應無法任意挪用專戶款項，發生爛尾樓的可能性也就大幅降低。

因此深入檢討並加強履保專戶的監管制度絕對必要，履約擔保機制也需要大大檢視；中泰不動產估價師聯合事務所余承桓律師說，現況國內履約擔保機制包括不動產開發信託、價金信託、價金返還、同業連帶擔保及公會連帶保證這五種，而同業擔保與公會連帶保證機制其實「風險較高」，如果建商因財務問題而倒閉，建築基地恐因融資抵押而被拍賣給他人，同業擔保或公會連帶保證的建商也難以續建交屋。

石振輝估價師表示，依內政部「預售屋買賣定型化契約增列履約保證機制『不動產開發信託』、『價金信託』補充說明」（民國100年6月1日），不動產開發信託所稱的「專款專用」是指興建資金經賣方取得財產權交付信託後，支付信託契約約定有關完成興建開發、管理銷售及處理信託事務所需的一切支出外，不得供作其他用途。如此可能產生資金合法支付建案廣告、行銷...等費用上，未來若建商倒閉，縱使尚未開工，也可能因為管理銷售等名義動支費用，而導致信託專戶的資金所剩無幾。

余承桓律師指出，除價金返還外，不動產開發信託與價金信託是更具保障的履保機制，不動產開發信託的興建資金應依工程進度專款專用，建商（賣方）與承購戶（買方）簽訂預售屋買賣契約時，賣方應提供上開信託的證明文件或影本給買方，興建資金經賣方取得並交付信託後，用以支付信託契約約定有關該工程案完成興建開發、管理銷售及處理信託事務等所需一切支出。價金信託則是賣方將預售屋買賣價金交付銀行信託，由受託人設立專款專用信託專戶，並於信託期間，按信託契約約定辦理工程款交付、繳納各項稅費等資金控管事宜。然而，不動產開發信託或價金信託可以加強資金的運用與控管，但卻不是「完工保證」或「價金返還保證」，仍存有部分風險。

完整新聞內容:

2025-07-27 17:00 好房網News記者林和謙／台北報導

原文網址: https://www.ctee.com.tw/news/20250728700849-430601

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