讓預售屋爛尾「止血」！民眾不再哭泣？專家提關鍵「2建議」｜律師、不動產估價師-余承桓分析

【預售屋爛尾現象為何出現？】

因央行的信用管制政策、銀行針對不動產放款進行管控，加上房市買氣不佳，讓部分小建商資金壓力大，這陣子嘉義、桃園及臺中都陸續出現預售屋建案停工、爛尾樓事件發生。內政部也宣布於近期辦理「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載修正草案」預告作業，待預告期滿後送行政院消保處審議；對於有效強化預售屋交易安全與履約擔保機制，具備律師資格的中泰不動產估價師聯合事務所余承桓估價師提出幾個關鍵建議，包括「建商自有資金與銀行融資必須確實到位」，以及銀行若察覺建商或營造廠財務有問題，必須立即通報縣市政府及主管機關。

對於建築業停工與爛尾樓事件發生，內政部研議一段時間，指出因預售屋買賣履約期間長，為避免建商在預售期間發生財務問題或工程延宕，導致購屋民眾蒙受損失，現行預售屋買賣定型化契約訂有5種履約擔保機制，目前建案以採用「不動產開發信託」及「價金信託」居多，約占全部建案52％。

內政部說明，此次修正主要針對上述這兩種信託類型進行檢討修正，重點包括：(一)買方所繳價金應專款專用於興建工程項目，避免工程未動工或興建初期，買方所繳價金即被用罄。(二)買賣契約應載明受託機構之信託專戶名稱及帳號，讓買方可將購屋款項直接匯入信託專戶，避免遭建商私自挪用。(三)簽約時應提供信託權益說明書，讓民眾充分了解建商提供的履約擔保機制及權益保障內容，並提醒其簽約前應審慎評估風險。並預計近期辦理「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載修正草案」預告作業，待預告期滿後送行政院消保處審議。

要強化預售屋交易安全及履約擔保機制，實務上有一些關鍵點不可忽略；余承桓律師指出，以目前市場的較大問題來說，就是不動產開發信託中，資金運用的範疇太廣，涵蓋建案管理、銷售、行銷...等，因用途太廣、定義不精準與明確，會出現部分建商輕易地挪用買方價金的狀況。

【專家解析2大止血建議】

余承桓律師建議，未來在信託的實務與更精準的規範上，興建資金應該排除管理銷售費用。此外，應延後「買方所繳價金」可以動用的時間點以及保留成數金額，目前內政部也正在評估中，避免在前期以管銷為名義動支款項。目前應該在建商自有資金與銀行融資都確實到位後，依工程進度比例動支款項用途，會是比較好的作法，如此可有效避免消費者的價金在尚未開工前就被被大量地用在建案管銷上，因為消費者的價款應該要盡量用在營建工程等其他方面。

另外，中泰不動產估價師聯合事務所石振輝估價師表示，除了建案進度及時程控管、資金清楚到位，「預警機制也很重要」！而內政部近期提及會密切關注預售屋市場建案異常狀況，對異常案例會與縣市政府合作，全力協助消費者依法維護權益。

石振輝估價師指出，建商、營建業因向銀行申貸土建融，所以銀行端最能察覺建商與營造廠的資金運作情形，未來必須重視的部分，就是當銀行發現建商在資金上有異常情形時，就必須第一時間趕緊通報給地方政府、相關主管單位，來快速進行因應，趁建築業者還沒倒閉時，就趕緊進行止血，以更維護購屋民眾的權益。未來在要求銀行通報的部分，建議政府可以發布行政命令，讓內政部、金管會、地方政府緊密配合，也通令全國各銀行遵行，如此才可有完善的預防機制。

2025-09-03 09:30 好房網News記者林和謙／台北報導原文網址: https://news.housefun.com.tw/news/article/150793472427.html

Q&A

Q1：什麼是預售屋「爛尾」？

A:在預售屋情境下，「爛尾」指的是建案已開始銷售或動工但最終無法按期完工或交屋，甚至工程停擺或永不完成的狀態。

Q2：遇到預售屋糾紛，估價師事務所能提供哪些協助？

A:價值鑑定與損害評估、爭議鑑價或訴訟估價報告、建案完工程度與價值勘估、合約與履約擔保價值評估、專業意見書與法院鑑定配合

Q3：不動產估價與法律建議如何搭配？

A:聯合顧問制、估價報告附法律備註、訴訟鑑定協作、整合效益

Q4：估價師在預售屋糾紛中的角色?

估價師事務所是依法設立的專業機構，具備獨立、客觀的估價資格，可針對價值爭議或履約損害提供具法律效力的報告。這些報告常被法院、仲裁機構或律師引用作為證據文件。